※ 引述《liseeker (neo)》之銘言：
: 真的可以這麼說!
: 台北市的老公寓之所以會賣那麼高價
: 都是都更炒出來的
: 妙的是 明明都更只有少數地方可能有利益
: 而成功更是少數 台北市的老屋依照之前的狀況
: 能有1%成功就偷笑了 偏偏所有的老公寓 仲介都跟你說這邊遲早會都更
: 所以這個價格很划算 如果都更下去就不是這價格了...
: 屋主也沒在怕 說反正賣不出去就便宜出租等都更
: 民智未開的時候 多少人被都更題才迷惑了
: 王家的事件 不管從哪個角度看
: 釘子戶多牛 政府多迂腐 法規多爛 鄉民多正義
: 總歸來說大家開始了解都更是多困難的任務
: 大家也明白了 三十幾年老屋 如果都更無望
: 等房子變成50年 60年的老屋就算點再好也很難住得舒服...
: 真的值得捧幾千萬去買嗎??
: 到時候連銀行都不想貸款給買家了 能賣多少錢?
: 01現在有一堆投資客 開始在板上吹捧說老公寓很棒
: 應該就是被套在高點了...賣不出去了吧
很多人把都更妖魔化 我實在覺得沒啥必要
老百姓該得到的是正確的都更資訊
而不是單純排拒都更
這樣可以知道建商有沒有在唬你或是自己應爭取的權益放棄掉
就我所知道的部分來閒聊一下好了(有些精細的數據部分有熱心版友可幫忙補完)
整件都更案是否有價值 主要圍繞在一個核心價值 "都更後樓板總面積能否蓋更多"
也就是容積率有沒有達到最大效用
要增加素地可蓋的容積率的方式有幾種(想到其他的在補完)
1.整合素地越大塊 越大規模的都更 容積率有多獎勵
(文林苑素地不夠大...假設素地有到500坪 1000坪這種 獎勵很划算)
2.離捷運站半徑500公尺內 可以透過移轉容積率來增加本來可蓋的樓地板數
(這要看建商或是主導者是否有其他地方的路地容積率可以移轉過來)
3.台北好好看的計畫當初的空地是否有以建公園的形式來增加容積率獎勵
4.解決佔用國有地或違建的部分(我記得這部分也有)
所以你要看這公寓有沒有都更價值 要注意幾個點
1.本身素地是否容積率已經用完
(樓高&土地是否有蓋滿..老舊的公寓以前很多都把建蔽率應保留空地的部分都用完了)
2.離捷運站有沒有500公尺半徑範圍內
3.此塊地本來土地使用分區之容積率 (住三僅225% 住三之一300% 住三之二有400%)
住三的容積率很小 所以通常只要地點不夠好 都更價值就很低
最後就是
都更假如是走權利變換的方式而不是協議合建的話
每個住戶都是依照評定價值 然後依照你在案子裡佔有的比例
都更後的新總價值扣掉整案子必要所有成本x這比例 換回你分到的房子 多退少補差額
所以天下沒有白吃的午餐
沒有那種別人免費幫你蓋新房子你又不用出任何一毛錢又不需要損失土地或其他價值
除非你的地段非常黃金 黃金到建商直接挪用移轉容積率過來蓋都能賺很大
(文林苑這case在地段上還有素地規模上本身就不夠優)
就算你想要自辦都更想把這些都更後的增值利益自己吃走
也要考慮你自己的整合住戶能力 還有貸款能力(叫住戶一起貸款人人都閃走)
(甚至有不懂的鄰居還會互相猜忌以為自己的土地最有價值)
還有個人很難有能力用容積移轉的方式來增加你這區域的容積率
結論就是
台北市的都更非常難..................主因在於舊有公寓容積率大多已用完
只要都更後換回的房子室內面積比原本的小的話 沒人會願意都更
除非就是來個大地震把這些老房子都震壞到無法住人的狀態....
..有的黑一點的手段是直接一把火.......