※ 引述《jayjay6125 (我只愛何小拉...)》之銘言：
: 民國85年國民月實質所得42000元左右
既然所得數據用『實質』的數字來看，那房價就應該也要用『實質』
如果要用帳面數字就都用帳面數字，才不會有計算謬誤
: 到民國86年平均股價為8410.56點
: 再舉一個數據
: 民國86年開始-民國96年
: 台北市每戶住宅增值53%
: 台北縣每戶住宅增值29%
: 台中市每戶住宅增值16%
: 高雄市每戶住宅增值 1%
1997-2007十年的平均通膨加上台北市區域需求成長
這樣平均一年4%其實算是剛好，如果只漲到2007年的話
台北的房價其實剛好反應通膨而已
這就是為什麼張金鶚教授好幾年前就喊台北超漲
我完全不能苟同，因為台北確實有那個能力支撐
在這段時間台北都會區人口依然都是淨流入
而相較之下台中市跟高雄市人口就算成長但是腹地蓋大、供給過剩
而且居民所得也比不上台北縣市的成長
所以基本上到2007年為止，其實台北縣市的房價都算合理
甚至可以說有點偏低的
但接下來的2008-2009就不是了
2008下半年因為金融海嘯把房價打回去基本面不少
但卻在2009年Q2一口氣回漲、甚至很多地方比馬英九當選後的行情要高了三成以上
這是極為不合理的
: 雖然可能有豐厚的報酬
: 但伴之而來的是破產的可能
: 沒那個屁股就別吃麻辣鍋
: (我一個月只賺近6萬 我講我的收入不是自卑 但我買快1400萬的房子 揪咪)
沒錯，最重要的是每個月的償債支出是不是佔家庭所得的比例過高
就算一個月收入四萬元的人也是可以買一千萬的房子的－如果貸款只貸200萬的話
但是很遺憾地，這波2008-2009S別是2009 Q2到Q3的漲勢實在太離譜了
其實有非常多購屋者的自備款是跟不上房價成長的速度的
但是透過低利率槓桿操作的效果，原本300萬自備款貸款700萬的人
只要把存款多拿50萬出來、多貸5%~10%，就可以多負擔300~400萬元
也就是說這段時間的漲幅其實是把很多購屋者的錢榨得乾乾淨淨
而且每個月的償債支出變得非常緊迫，這樣完全不是好現象
如果是公教人員或許不打緊，問題是太多根本收入不夠支應房貸支出
連這個版都一天到晚有所得不夠的人想拼老命買房子
不要以為這些人都是買縣區的、低所得的家庭
就算這些人買的地區垮了也跟自己北市無關
事實上東京都房地產泡沫崩潰導致金融秩序敗壞之後
銀行才不管你貸款設定的房子是在三鷹市還是千代田區
一律收緊銀根、信用緊縮，如果你的收入不夠穩定根本貸款都很難貸
一但信用緊縮後可操作屋款的槓桿下降房價就上不去了
這就是為什麼這波跟國民所得萎縮不同步的漲勢危險的地方
因為其實有很多銀行根本在累積隱形壞帳
另外有很多人認為房價泡沫不是那麼容易破
因為當年日本的利率要比台灣高得多，都可以撐那麼久
但其實經濟體的體質根本不能相比
1980年代的日本是全世界最有錢的國家、號稱均富之國
他們的國民自然比我們要能撐得多
反觀台灣的泡沫形成在22K世代、國民所得萎縮的時代
泡沫的支撐力是遠低於東京都的
因此在這裡順便吐一下抱著『泡沫破了以後可以撿便宜』的人
如果真的泡沫爆破，是會形成嚴重的金融秩序混亂的
屆時因為貸款成數會緊縮導致你必須用更多的自備款才能購屋
如果無法增加自備款依然買不起更高等級的房子
這也是為什麼房價泡沫破滅後『逢低進場』的承接力道會變很差
因為其實在泡沫破滅景氣敗壞的時候可以拿更多本金出來買房子的人
根本是少數，對市場行情構不成支撐力的
不要真的以為撿便宜真的那麼容易辦到