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還在為高房屋自有率沾沾自喜？──看看德國的「居住正義」，是如何達成的
我現在所居住的城市，是位於德國西南邊的弗萊堡（Freiburg），因為是一個大學城，所
以想要租房子是出了名的難找，回想起初來乍到的時候，也是經過了一番折騰。但比起其
他同學，我想我已經是幸運的了，透過學校只給博士學生的 database，順利承租到現在
的房子，這個地方位於城市的市中心，最精華的區域，3 個約莫 10 坪的大房間，一個廚
房與餐廳，浴室與廁所分離，還有一個大陽台。
而這樣的房子，如果分租給 3 個人，一個人的房租大概是 1 萬元新台幣，包含所有水電
網路雜費等等，如果有在台北住過的人大概就會知道，在信義區 1 萬元，如果能租到一
個 5、6 坪大的小小套房就該偷笑了，但論及人民的平均收入，可以想見德國一定是比台
灣高上許多的。
那天與我們的房東喝茶聊天，才知道原來他們其實也是二房東，他們是一對夫妻，丈夫是
一個大學教授，因為工作的關係暫時移居奧地利，所以才將房子轉租給我們，而他們租了
這個地方將近 30 年了，當一開始聽到租一個房子 30 年的我們都困惑著為什麼不乾脆買
個房子，因為他們也都是有社會地位，看得出來是不缺錢的人。
好奇地繼續問了房東，並且認真找了一些資料之後才知道，德國人只有不到一半的人會買
房子，比較多的反而是一輩子租房子的人。
在德國，與房東簽訂租約後，租金不能任意提升，每 3 年只能依照固定百分比提高，這
也是為什麼我們住在市中心的大房子裡，卻能享有低廉房租的原因。此外，德國相關法律
規定，租約期內，房東不能任意將房子收回不租，除非你能證明，房子是自住的；而且如
果你想要買賣房子，也會有許多稅賦需要繳納，像是賣房子前，要先付 1.5% 的不動產稅
，賣了房子後，要再繳 3.5% 的交易稅，有賺錢的話，還要再付 15% 的差價營利稅，甚
至要是賣的價錢太好，超過合理樓價的 20%，買方可以到法院爭取追討賠償。這樣的政策
有效的將房價維持在合理的範圍內，這樣的房價，甚至只有鄰國法國與瑞士的四分之一。
德國甚至還有租屋者協會，年費大概台幣 2,000 元，幫助你做免費的法律諮詢，入會 6
個月後就能夠免費幫你打官司，並且定時提供你最新的租屋公定價與各類資訊來保障你應
有的權利。
另外德國還有一種有趣的房屋政策；一群人可以自發性的共同成立一種組織，德文叫做＂
Baugenossenschaft＂。如果把這個字拆開來看，就是＂一起建房子＂的意思。
第一次聽見這個名詞是在一堂學術英文的課程裡，一位德國博士學生在練習用英文講述他
的論文相關題目，但她沒辦法找出一個確切的英文字來表述這個詞，因為這應該算是德國
特有的一種文化。（編按：在台灣也有「合建」這一詞，但意思主要指地主和營造商、建
商間的關係，與本文此處所述之情況大不相同。）
當一群沒有什麼錢卻要找地方住的人，聚集在一起，成立一個組織，向銀行借貸後再向政
府買地，然後自己找建築師蓋房子，整座大樓的設計，大至大樓外觀，小至人行道要種什
麼樹，都是由全體住戶一同投票決定。這樣的方式，不但跳過一層建商的剝削，在房子蓋
成之後，大家再以租戶的身份付房租來繳納貸款，租金不僅不會隨市場起伏，還會一年比
一年低，一直到銀行的貸款還清之後，每個月便只需要付基本的水電費就可以，雖然這樣
的形式沒有物業的擁有權，但卻也可以住一輩子，也能將房子留給下一代。
德國有三分之一的住房，都透過類似的形式在運作，第一個這樣的社區始於 1867 年，發
展至今，制度日趨完善，德國人覺得這種有點像是社會主義的形式，卻是一種更民主的體
現。
在資本主義與自由市場主義近乎凌駕於一切的亞洲社會裡，卻往往連住屋的基本權利都被
消磨殆盡，窮人越來越窮，貧富差距愈來愈大，許多人藉由炒房賺了大錢，但更多的卻是
在風暴中犧牲的平民百姓，也許政府在制定政策之時，應該多以人民的角度作為出發點，
而不是單純地以台灣人民房屋自有率高達 80%，而沾沾自喜的認為大家都過著幸福美滿的
日子。