影／308萬→5676萬 非買不可？台南透天厝法拍 屋主加價18倍得標
記者張菱育／綜合報導
台南市一處透天，於近日執行法拍2拍時，竟有買方加價底價的18倍買下，震驚市場業界
，原本該透天二拍底價僅308.64萬元，拍賣當日吸引7組人馬投標，但是最後由該建物所
有權人楊姓自然人，以總價約5676萬元得標，許多法拍人士認為「應該是寫錯標價」，但
是有法拍專家分析，這是「左手出、右手入，屋主才是最大的贏家。」
這筆透天位於台南市南區國民路583巷內，為屋齡24年的3層樓透天，總坪數40.68坪，一
拍時僅拍賣土地，底價184萬元，最後流標收場；二拍時，土地及建物合併拍賣，底價308
.64萬元，共吸引7組人馬投標，最後由楊姓自然人，大幅加價5千多萬元得標，總價高達5
676.64萬元，許多法拍人士認為「應該是投標寫錯價格。」
104法拍網創辦人林德泉表示，這筆透天土地的債權人天恩建設，在今年3月一拍流標後，
積極訴訟請求建物與土地合併拍賣，所以在二拍時，才會出現土地及建物合併拍賣。
但是林德泉指出，建物所有權人也不是省油的燈，原本可以透過優先承購權及長期佔據土
地權利，恐因合併拍賣而失去，他在投標前先向執行處行文，如果建物所有權人得標，其
建物標價是否可以抵繳？書記官公文回覆是肯定的，他就設計這一套「語不驚人死不休的
看似烏龍大戲」。
他也知道天恩建設對這塊土地是勢在必得，肯定也會高價出手，所以投標時將土地寫底價
金額、其餘的加價都加在自己的房屋上，他以這樣的高價就排除其他對手，而且之後再以
市價出售，龐大的虧損額在3年內又可以扣抵房地合一稅，「左手出、右手入，他才是最
大的贏家。」
法拍達人蘇小強表示，該透天因為土地和房屋分屬不同所有權人，因是只有地主欠債，但
是屋主並沒有，然後債權人是建商天恩建設，為了向地主追討債務，所以查封拍賣土地，
但是因為土地上還有別人的房屋，房屋持有者享有優先承購權，他若不主張優先購買，房
屋可能長期佔據土地，使土地動彈不得，所以在一拍底價僅170萬元時，仍然流標收場。
蘇小強指出，為求發揮不動產最大效益，建商請求連同房屋併同拍賣，屋主被強迫參與執
行，這樣的拍賣目的是希望土地和房屋的產權一致，拍得的價金會比較好，不要只賤賣土
地，但是屋主因爲沒有欠錢，所以房屋拍得價金歸屋主；地主有欠錢，所以土地拍得價金
歸建商。
根據法院拍賣公告，該透天二拍底價雖然是308.64萬元，但是土地和建物分屬不同持有者
，所以土地底價176.64萬元，房屋底價則為132萬元，依照法院拍賣不動產的規則，採取
土地及房屋分別標價、合併拍賣，以總價最高者得標。
蘇小強分析，「屋主放大絕招出手投標，以土地176萬元、房屋5500萬元的價格，投標總
價共5676.64萬元得標，但由於房屋拍得價金本來就歸屋主，所以房屋的部份抵銷免繳，
屋主只需繳交土地的176萬元、執行費用及過戶稅費即可。」
他說，「外行看熱鬧，內行看門道，高手沒人想得到。屋主出天價標單，輕鬆擊退競標者
，卻無需花費大額金錢，只消動動筆在標單上寫寫金額就達到目的，只能說，妙哉！妙哉
！」
來源：https://house.ettoday.net/amp/amp_news.php?news_id=1778287