買房的時機是重點
如果預期房價是在上揚，那你用過去的實價登錄去出價，賣家肯定不會理你
魯蛇我的房是在2016年時買的
有在留意房市的應該記得
2012年開始，台灣的房價開始進入緊縮期
成交價大致沒什麼改變，頂多緩緩跌
但成交量直線下滑。賣家撐著不降售
買家也就撐著不買
那幾年一直在醞釀房價要崩盤（至少下修）
2014-5年時整個狀況幾乎到達緊繃
成交量持續下滑，一堆房仲關門
成交價微微下修，而法拍屋數量直線上升
這反應了手中持有房產的人開始支撐不住被打入法拍。
一切都指向房市要大崩了。
這時我開始看房。
這個時期也是那個開價打7折開始談的時期。
我看上一間條件不特別好但我蠻喜歡的小透天。
屋主開價7xx, xx>50
同社區的實價登錄從早期6xx一路漲到8xx左右。
所以屋主已經覺得他在降售了。
我了解的情況是，屋主從2014年開始就有意賣房，開價本來是比實登還高的8百多，估計
是給買家砍到8開頭就願意賣，但那個時期房市已經很冷，別說出價，連看房的人都不多。
後來終於有一組買家開價7xx,屋主不賣。結果等到2015年時，房市進入冷凍庫，這時屋主
回頭找當年開價7xx的買家時，人家已經不願意買了。
整個2015年，看房人數個位數，出價0。
一直到2016年初，魯蛇我看上這間房時，屋主已經懷疑人生了。
於是在那個房市冷到谷底的時候，我直接開一口價6xx, xx<50。沒有到開價打7折這麼誇
張，但也算是很勇敢的出價了。
我給屋主的訊息是：我認為房價會跌，我預期五年後房價會跌到這個價格。你可以選擇不
賣我，然後看著房價一路跌，五年後用這個價格賣掉。或是現在用這個價賣我，現金入袋。
你也可以預期房市會回暖，然後用你預期的價格，甚至更高賣掉。
然而當時屋主已經被連續幾年的房市低迷打擊的沒有信心了。也可能急用錢，總之最後我
的出價一毛沒加成交了。
後來房價沒跌，又直線狂飆這件事大家都知道就不多說了。現在去查這個社區的實價登錄
會看到一筆很刺眼的紀錄，本來成交價從6xx一路逐年攀升，都漲到8百了，空了兩年沒成
交，突然出現一筆6xx的成交紀錄。然後又過半年，成交價又回到8xx,現在已經突破900了。
魯蛇我買這間房時，實際市場成交並沒有下跌，但硬生生被我砍了一大刀成交。不見得房
價要開始下修才能買房，當房價開始跌時你也不敢買，再等兩年更便宜幹嘛買？
如果大家都預期房價會跌，那你就可以用低於實登的價格出價並把底線踩死。
如果房市就眾人看漲，你還出最近的實登價甚至往下砍，能成交真的是你有本事。
搞清楚市場的趨勢才是重點。
如果你預期房市還會再漲，那用實價登錄+ 5-10%買，根本沒問題，買了就漲你在怕甚麼？
怕的是你預期會漲，然後一買就跌，那就只能自己安慰自己“自住沒差”
※ 引述《fish005 (Fish)》之銘言：
: 我跟你看的區域一樣落在北屯附近。從去年疫情前開始看，看的都是20年以上華廈含機
械車
: 位大概都落在每坪18～22萬。下斡過幾間70分（心裡分數）左右的沒想到最後業務回報
被成
: 交走都大概比我預設價格（實價登錄最高5筆的平均價）高出5%～10%。
: 心得是中古屋好物件真的好少，不然就是一堆投資客貼便宜塑膠地板也不知道有沒有漏
水的
: 成交行情+100～150要賣你。只好安慰自己錢留股市慢慢滾，鎖定近兩年那波預售屋大
量在5
: ～10年內可以慢慢挑。個人感覺都會區房價是長線緩步上漲，倒不用擔心越晚買越買不
起，
: 反正都大漲一波提前反應五年後房價了，既然都貴就慢慢挑慢慢選吧。
: 寧願買5年後的行情價也不想買今年的盤子價。