中國的不動產一直很神奇阿.
我爸上海的房子在第一次打房的時候就拋掉.
不過那是因為他太怕死,他是完全悲觀主義者,所以是個副教授,不像我是個奸商.
但不管怎樣,早在十年前,中國的不動產市場在理論上就已經差不多了.
因此這10年,我們奸商是很目瞪口呆的看著中國繼續衝上去.
so...回到我常講的公式.
出租投報率 vs "房貸"利息+持有成本(稅金等)
你看你看,你看美國就是典型資本主義國家,所以它完全反映這個公式.
FED升息,洛杉磯出租投報率5%,稅金大約1.2~2%,房貸利息本來在3%.平衡狀態.
後來FED升息升到房貸5.5%...
所以洛杉磯再跌.
我姑爹的哥哥就在洛杉磯做炒房的,他這一波跌幅有略為吃到.
另外,旅遊台的美國房屋獵人,他也是做洛杉磯的,他這一波跌幅也有物件吃到.
(節目還有特別標註因為房價行情跌了,所以少賣多少錢)
這就是真正的資本主義國家.
一切金融產品,都是有道理可以推測...雖然會有誤差值,但誤差值通常不會大於20%.
你看看香港,出租投報率3%,一般宅的房貸利息大約2.5%,稅金很低...
合理....香港是需求太可怕的大,供給完全不足.
房價是市場效應,你全世界人口密度比香港高的沒幾個都市.
然後這些國家沒幾個比香港有錢.
也因此,他租金反映實際需求..阿就是太多人搶房子住...跟甚麼炒作無關.
也因此,香港房價跌不下來,上次房版不是有人說香港要跌了..
結果有人對賭說三個月內會翻漲....結果不到一個月就翻漲了...XD
甚至台灣,台北出租投報率大約1.2~1.5%平均,稅金也是相對很低,房貸利息1.5%
大約在誤差值的緊繃範圍...
不過因為租金再漲,所以這個現象是可以支撐的.
就像英國倫敦,李嘉誠去的時候,出租投報3%,利息3%,稅金房客繳(英國是使用者付費)
為啥英國這個地方李嘉誠要去?除了因為香港很哈英國之外,最主要是因為難民事件.
造成倫敦也在搶不動產,實際人口數(非登記有案)大幅上升.
帶動租金一直在飆漲...所以資本家願意接受低的投報率,去先卡位未來.
台灣壽險因為金八條也去了..
但是後來李嘉誠和台灣壽險,全都栽在英國脫歐事件和歐債事件,讓英鎊狂貶.
所以李嘉誠去的早,沒賺沒賠,白走一圈浪費了很多年人生...
而台灣壽險,外匯應該虧了一筆...XD
(啥?跟著李嘉誠的腳步??....也是會虧的阿,所謂~地球是圓的)
但是中國就是屌炸了.
就拿我去年底去的上海做基準就好..深圳和北京我最近沒去...
出租投報率大約1~1.2%,房貸利息大約5%,持有成本很低.
挖靠....整個神奇..XD
沒有人看得懂房價是怎樣衝上去的...
但實際上是因為,當時房地產過熱,政府並沒有強硬地阻止房地產這樣膨脹.
我猜也是因為剛好市場需要大量的資金,畢竟2015年左右發生錢荒事件.
所以買家盲目的買,政府雖然多次剎車但剎車失靈.
(但中國沒打算讓他降,所以沒有做降低房價的操作,也就是增加持有成本.
中國大多手段都是增加交易成本或是交易困難度.
這個我在以前的文章有寫過關於中國歷年打房的意義和金融操作目的)
但無論怎樣,他就是衝上去了...XD
so..今天的上海,一坪大約90~100萬台幣....
我是預估其實合理房價在一坪25~35萬之間...
至少跌2/3價格下來整個市場才叫做健康.
你不要跟我解釋甚麼中國人有多少,世界一等的都市有多強.OOXX...
租金反應就是那樣,代表實際居住的競爭市場就是那樣,講再多再強也只是模糊的意識形態.
並且中國租金最近也是平穩狀態,並沒有爆炸性成長現象產生.
so....上海不跌到30以下,我就不會進場上海...
世界這麼大,如果要買海外那麼多地方可以買,我幹嘛買上海阿大家說是吧.
當然如果真的發生上海房價跌到人民幣1.5~2萬一平方米的話.
我也相信這時候中國會產生很嚴重的金融問題,甚至燒掛整個世界.
(這會回收非常可怕的資金,中國自己絕對不夠貼,會全世界的熱錢都貼去補)
所以我更願意相信,中國靠著很早之前就推廣的"限購令"以及其他方面的威權政體手段.
會強押著房價穩定,然後大量貶值人民幣去補這個洞.
降息則是會發生在人民幣貶值遇到無法克服的障礙之後,才會考慮.
降息是中國金融上最後的自尊心...XD....
並且目前的狀態,降息造成的損害,會遠大於貶值貨幣.
當然狂貶貨幣,最近就看到川普在哇哇叫....呵呵~~~~
但是..反正我沒有中國的房子和資產和貨幣了.
我也只是處於看戲狀態.
so....中國不動產正處於一個很詭異的市場狀態.
房價過高到不合理並且是宇宙無敵不合理.
但無論威權政體在有能力.
這個結還是要解的,不解開會造成很大的後遺症.
畢竟不動產是經濟的基礎,火車頭,緩衝器..
你今天不動產這麼緊繃的極端.
那之後會連帶造成市場熱錢卡死,投資結構詭異,人民企業國家的財富混亂.
長期就是慢性病,會很麻煩...
所以看中國怎樣解這個結,或是說炸彈...
也是很有趣的一個歷史紀錄....
無論解成功還是解失敗.
絕對會在歷史留名.
而主導的那個人,也會在歷史留名...是英雄還是狗熊....
至於看到中國房價炸了.
那所有整個世界的金融產品都會掛掉,也要有心理準備....
看到中國房價要炸了,記得解除所有的"槓桿"
(因為過渡期你的現金流很可能會掛掉,收租收不到租,上班公司倒了沒薪水收入.
所有股票都不發股利幹嘛的)
讓自己處於最安全的龜甲防護狀態,龜縮起來就對了.
那時候炸掉的一開始可能因為熱錢大量回收,而炸股票基金期貨等等.
之後就炸貨幣,或是說國家沒有選擇,只能讓貨幣崩盤來支撐...
so..無論你手上有甚麼,是股票不動產貨幣國債定存OOXX...全都倒楣.
會是一個超級通縮現象....
並且會大量公司倒閉,大量爛帳滿天飛...
當然大崩潰也是大賺錢的時間.
當所以東西都炸掉,但國家還來不及反應讓貨幣狂貶來拯救的時候.
你可以抓住時間差,在那時候跳出來瘋狂的買入崩潰到谷底的各種資產.
甚至瘋狂的貸款...(反正之後貨幣會大貶值)
之後再賺一筆貨幣大幅貶值來把各種資產數字拉起來這一波.
那也許你人生可以在往上整整跳高一個階級.
(也就是兩三千萬變成六七千萬,一億跳成三五億...當然我是指相對價值而不是數字)
白瑞德講過,發大財有兩個時候.
國家成長時,以及國家滅亡時.
並且,滅亡時的災難財是最好賺速度最快的....
差別只是..你要有本事抓得住..
不像成長時的發展財容易抓,並且大多數人都可以享受到.
so...如果中國真的房價崩潰...發財就在這時候拉...
最穩了,要起飛了喔~~~~