※ 引述《TanIsVaca (好好唸書吧！)》之銘言：
: 這篇文章是此論點的詳細論述：
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先讓大家瞻仰一下國父遺容，下面提供一點找到的
德國住房政策給大家聊備談資
http://ppt.cc/Ybyy
近來在次級抵押貸款危機日益嚴重的情況下，德國房地產市場卻很穩定。
其中的原因是德國獨具特色的房地產政策。目前德國房地產政策已成為德
國“社會市場經濟模式”的重要組成部分。與英美相比，德國政府更強調
房地產市場的社會福利性質。
政府根據國家人口特徵制定了完備的房地產發展規劃，並通過土地、稅收
、法律等手段卓有成效地實施規劃和調控市場波動，由此保障了數十年來
德國房地產市場供求基本平衡，房地產價格水準總體較低，市場抗風險能
力強。
第一，德國特有的住房金融模式和房貸固定利率機制，為穩定房價提
供了制度保障。德國實行獨特的“先存後貸”合同儲蓄模式。這約佔房貸
總額一半左右，另外30%的住房貸款來自於商業貸款，其餘則來自家庭儲
蓄。德國所有房貸都實行固定利率制，儲蓄房貸利率低於市場利率且固定
不變，抵押貸款固定利率期限平均為11年半。這種長期的房貸利率週期，
幾乎可以抗衡任何金融市場的波動，對房貸市場起著穩定器作用。
(這個基本上就是我們熟知的互助會，只是政府做會頭，然後收到的會錢
只能用於規定用途，裝修、買房之類的)
第二，嚴密規劃保障市場供給。嚴密而科學的房地產規劃，是德國政
府調控房地產市場的首要手段。德國土地規劃的出發點是全國的人口特徵
。目前德國有8200 萬人口，家庭數量為3800 萬左右，為全國提供相應數
量的住房便是政府規劃的首要目標。另外，根據政府規劃，近年來德國每
年新增住房為25 萬到30 萬套左右，完全能夠滿足居民的新增購房需求。
考慮到居民的收入差距，德國政府房地產規劃中對高、中、低檔房屋的結
構作了明確規定。特別是對低收入者，各地方政府會根據當地人口結構明
確規定所有住房中福利房的比例。政府對社會福利住房專門規劃用地，在
發展商開發後再以較低的價格提供給需求者，其中的市場差價由政府向開
發商提供補貼。德國規範住房市場的法律基礎是《住宅建築法II》。這項
法律規定，開發商應該為社會不同階層提供住房，在面積大小、房屋設施
和租金或購買能力等方面，滿足不同階層需求。
第三，大力推行“社會住房”和“住房金”等資助政策。儘管《住宅
建築法II》確立了房地產市場的大體框架，能夠滿足社會廣大階層的居住
需求，但畢竟還是有家庭由於收入低或者其他原因，買不起合適的房子。
為此，德國政府住房政策的一大重點是向低收入家庭傾斜，大力推行“社
會住房”和“住房金”等資助政策。
戰後幾十年裏聯邦德國開始大力興建“社會住房”，包括供出租的公
寓樓和合作社住宅。通過不同的補貼方式，使這類住房以低於成本的租金
供應給低收入階層。近年來，在“社會住房”的資助框架內，政府還資助
私人投資者和地方房地產公司，幫助他們為在市場上難以獲得住房的家庭
提供質優價廉的租用房。政府還資助房地產開發商對現有住房翻新改造，
供低收入家庭居住。在德國許多地區，開發商如果提供適合老年人和殘疾
人居住的房屋，還可以得到政府的補貼。此外，德國政府還實施“住房金”
制度，通過向低收入家庭提供補貼，幫助這部分人群獲得合適的住房。在
德國，只要滿足法定條件，公民都有權享受“住房金”。統計顯示，最近
幾年中，領取“住房金”的家庭，住房負擔(包括房租和購房負擔)佔家庭
稅後月收入的比例由45%下降到31%。
第四，為了促進住房租賃市場的發展，德國政府特別重視租賃市場的
法規建設和管理，這些法規重在保障租戶的合法權益。法規中對租房合同
和租金都進行了詳盡規定，對租金核算也有嚴格標準。此外，為防止住房
租賃領域的非法投資，法規明確禁止“二房東”現象，維護了全國住房租
賃市場的良好秩序。德國發達的房屋租賃市場。德國自有住房率為42%，租
賃住房率卻達到58%，特別是年輕人中77%是“租房族”。這主要得益於政
府鼓勵修建租住房屋、保護房客權益等一系列政策。與房屋出售價格一樣
，德國政府對房租水準也進行了嚴格限定，由市政部門、房東與房客協會
、房屋租賃介紹所等機構，共同制定該地區不同房屋類型“房租合理價格
表”。如房東的房租超過“合理房租”20%，就構成違法行為；超過50%就
構成犯罪行為，如不及時更正房東將面臨高額罰款甚至牢獄之災。
第五，限制房地產投機。近年來大量海外“炒房團”涌入德國，境外
資金已超過本土資金成為房地產市場的主力，在德國的境外房地產投資資
金約佔到全歐洲的1/3。許多地方政府為此出臺法規限制最高房價和房租，
極大打擊了外資炒作德國房地產的熱情，許多海外炒房團開始逐步淡出德
國市場。除嚴格的房地產法規外，稅收也是德國政府調控房地產市場的重
要手段。無論是在新增房屋建設、保障住房供應，還是在限制房地產投機
方面，德國政府都積極運用稅收手段，大都取得了很好的效果。為限制房
地產炒作，德國政府一直對市場上的相應資金通過課以重稅的方式加以限
制。德國即將實行所得稅改革計劃，將對投資者的房租收入徵收25%的所
得稅，這些政策與當前實施的房租最高限價政策相呼應，將大大限制房
地產投機的利潤空間，對維護房地產市場穩定作用重大。
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另外，德國還大力鼓勵企業蓋員工宿舍
企業花在蓋宿舍的錢，可以獲得全額所得稅抵扣