※ 引述《ihcmm (回家的路)》之銘言：
: :→ ceca :房地產,如果以土地為主,你又低貸款可以壓. 05/25 22:21
: :→ ceca :基本上都是穩賺. 05/25 22:21
: :→ ceca :少數會賠的,你的眼光應該有很嚴重的問題. 05/25 22:21
: :→ ceca :都買再要沒落的地方.... 05/25 22:22
: :→ ceca :房地產比股票笨,比股票慢,但也比股票無腦,尤其土地. 05/25 22:22
: :→ ceca :大樓或新透天我不敢講,因為有折舊問題. 05/25 22:22
: :→ ceca :誰XXX年前買一千萬,現在剩400萬.. 05/25 22:23
: :→ ceca :你看他土地價值,可能當年200萬現在400萬. 05/25 22:23
: :→ ceca :可是房屋本身價值,當年800萬,現在過30年0塊..XD 05/25 22:23
: :→ ceca :這就是玩房地產孩玩到賠錢的真像..買新屋. 05/25 22:23
: :→ ceca :房屋過3x年後,房子本身不值錢了. 05/25 22:24
: :→ ceca :但是蓋房子,一坪最普通5.5萬,貴的七八萬都有. 05/25 22:24
: 想請教一下c大
: 如果房地產真像你說的是這麼穩的投資標的，
: 台灣目前哪裡還可以找到租金報酬率7%以上的物件??
: 我講的是純粹的租金報酬率
: ( 年收租金-必要維修及稅務支出 ) / 購屋房價 > 7%
: 因為未來房地產漲跌其實是未知的，
: 我只希望房地產能帶來穩定現金流，不想去賭房地產本身到底會增值還是貶值
: 因為房地產其實是一種玩槓桿玩非常大的投資選項.
: 假設
: 自備款2成，貸款8成。原購入房價1000萬
: 如果房價跌10%，房價變成900萬 -> 你的負債仍是800萬，自有資金卻只剩100萬
: 也就是說如果房價跌10%，自有金資會虧50%以上
: ( 玩股票大家都知道盡量不要玩槓桿，但一轉到房地產，大家好像都忘記了 = = )
: 房地產也不是不會跌的，淡水幾十年前曾經從一坪25萬跌到剩15萬
: 現在雖然漲回來了，但可別忘記被套在房地產這幾十年的機會成本，以及維護和稅務成本
: 這也就是我不想賭房價漲跌，只看重租金報酬率的原因
: 想請教c大
: 台灣現在是否還有租金報酬率7%以上的物件呢??
: 謝謝
包租公喔,我這幾天在房板有發過一篇.
先挑舊市區,尤其是高雄的舊市區(不要挑新市鎮,像農16,美術館那種)
買地上權,土地用租的.
然後隔套房出租.
投報請抓10%以上...利害又黑心的20%...
(低於10%就去cost down...XD)
風險就是土地不是你的...另外增值很低.
不過包租公就是這樣,買別人不要的才有高利潤.
投報率和增值度,如果兩個都好.
就像你現在又要住得爽,將來又會大漲的物件.
通長是輪不到一般人再買的,就算輪到了,也都是天價了.
and...房地產盡量少貸,低貸款才是穩賺.
會高貸款都是沒錢要先翻身.
你今天手上只有一百萬現金,你就去賭,貸到500,拼他個一波,漲50%,就有300的本.
然後再貸再拼.
但當你現金超過2000以上,就開始收手玩長期.因為你的本夠了,穩穩的獲利量也不錯.
低貸款,但一樣要拼50%...
沒拼到就繼續放,反正你貸款很低.
怎樣拼50%...去問帥大,學他大台北,捷運通車前兩年買,通車後賣,穩定50%...每2~3年.
房地產是起步難,除去你自住的房子外,第一個500萬現金最難.
你手上有500萬現金,就去找低價然後有重大建設的透天買.
(請鎖定5都市中心,錢不夠不一定要台北)
40年舊透天,高雄火車站四周,或凱旋路,都大約400~800.
你再花200整個整建+加蓋,基本上就會值1000,賣掉你應該有現賺100~200.
但是要賺更多,就是放,放到重大建設完工.
像高雄鐵路地下捷運化有捷運站,台中經貿園區,捷運 等等.
你再賣,就是1500賣.
整個非長簡單無腦好預期.
重大建設,都發局都有資料,舊透天找最爛最醜的買,就會便宜.
當然當你本更粗,就可以玩更長期的.然後分散投資.
找低價區買,像我一直講的興達港,投資人信心崩潰,建地一坪5萬.
然後有重大開發案,年底要Bot招商.
你就去那邊買個100坪,500萬壓著,Bot招商好,就翻5倍.
(當年光一個遠洋漁港都炒到2x萬,何況是現在)
招商失敗,你就當他不存在,過5年等下一次大型開發案再來看.
當然這種東西你要挑地點,例如興達港是南部大港之一,有很好的天然條件.
所以總有一天會開發,買了長放不用怕,尤其你買低點又買土地.
不過當然也不要全壓,這種賭博就要分散.
像我家另一筆,這幾天我媽就跑去看高屏大湖的農地.
高屏大湖因為環評沒過,所以農地一分50~80...夠低點.
買了等,反正高雄用水量一直上升,遲早有一天水庫會蓋.
蓋了也是翻倍,幾倍要看到實後買到的位置和撞況.
風景好,也是翻個三四倍以上.
so...你這邊壓一點,那邊壓一點,一個中你就賺,兩個中你就大賺,全中你就發了.
這就是長期投資的真義...XD
低點買進,壓開發,分散投資,低貸款.
房地產最容易虧的問題,有兩個.
1.沒落區..例如台中的東區.
台中一直往西發展,東區就成了沒落區,所以要買就要往西買.
但高雄不一樣,高雄以港為生,而上個10年炒巨蛋是往北炒.
所以高雄的沒落區是在北邊...XD...超過國道10號我都認為是利空出盡.
當然現在大多頭,高雄閉著眼睛買都會漲,但長期利空,沒話題.
2.亂買新屋.
上面推文我有提過.
尤其中南部房屋大約3x年後,本身建築就沒價值,變成看土地價值.
(大樓大概還可以撐到40年以後,透天比較明顯)
然後建築本身也不少錢,一坪5.5萬是最陽春的,一般都6~7萬.
這樣你30坪透天蓋4F建蔽率60%,建築費也大約400萬.加上土地300萬好了,700萬.
你過了30年,土地漲一倍..這樣你這間價值就是600萬.
這就是一堆人被套牢的由來,建築費沒了剩下土地價值.土地增值度無法cover建築費.
當然如果你新透天買來,住個5年就賣掉,折舊只吃個5~10%.
但是你5年屋賣相好,讓土地增值性更高(新屋新區域,土地增值會比老區域快)
自然可能比你買30年老透天賺的多.
不過當然,以上是大多頭年代.
但如果是房地產低迷年代呢.
土地會貶值,新屋自然讓土地增值的效應不佳,最多就是保值.
可是像高雄這樣低迷20年,你新屋也變20年老屋了,保值效應也沒了.
這樣你會跌得比50年透天還慘....反而當年你買30年透天的沒虧多少.
等到後來房地產又振作起來...50年透天漲幅救遠勝過你的20年透天.
so...新屋別亂買,沒把握買中古透天.
另外,透天可以自己整建,二次施工效應等同10年屋.
你權狀50年屋,但=二次施工,你可以把他拿來當10年屋賣.
大樓方面和透天有點像,不過大樓折舊比透天更可怕.
so...大樓除非短期買賣,不然長期我一定建議朋友要買有風景的.
尤其高雄,一定要買風景地一排.
風景可以等同透天大土地持份的保值效應.
漲,有風景的第一個漲,人家漲1你漲2~3.
跌,你也是最後一個跌.