「原本每月6000日圓的修繕積立金竟暴增3倍」
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居住在大型公寓的A先生，對於突如其來的維持費暴漲感到憤怒，並批評當初房地產開發商
在銷售時，刻意將維持費設定得過低的手法。然而，這次漲價被解釋為「為了未來」的合理
舉措，考量到通膨與人力成本上升，也可以說是明智的決定。另一方面，反對增加支出的外
國人屋主、以及故意拖欠管理費的案例也逐漸增加，實際上，公寓的管理正變得愈來愈難以
在住戶間達成共識。
修繕積立金突然暴增3倍的「異常狀況」，生活被迫改變
「修繕積立金一下子漲了一萬多日圓，真是晴天霹靂。買房的時候完全沒聽說過這種事，感
覺被騙了！」
住在埼玉縣さいたま市一棟大型公寓的40多歲男性A先生語帶顫抖。原本每月僅約6000日圓
的修繕積立金，突然大幅調漲至約3倍。
雖然在住戶大會上有人提出反對意見，但在管理委員會「為了未來」的主張下，最終仍以多
數贊成通過。
這棟A先生4年前購入的公寓，戶數超過1000戶，距離車站與公園也很近。最吸引人的是，公
共空間設備極其完善，不僅有住戶專用的咖啡廳休息室、派對廳、兒童遊戲室，甚至還有遠
端工作空間。
價格設定讓單薪家庭也能負擔得起，卻享有媲美東京都內豪華塔式公寓的設施，因此A先生
原本對生活十分滿意。
然而，隨著修繕積立金暴增3倍的「異常狀況」發生，A先生的生活徹底被打亂。
「因為房貸利率上升，每月開銷比剛買房時增加了快2萬日圓。再加上物價高漲，只能把公
司午餐改成自己帶便當省錢了。」A先生語氣低落地說。
公寓住戶頭痛的維持費
與獨棟住宅不同，公寓除了自己的房間以外，其他空間都是所有住戶共同擁有，維護費用必
須由大家分攤。
管理費與修繕積立金這些每月支出，住戶無法自行控制。電梯、自動門，以及A先生很喜歡
的大型公寓獨有的豪華公共設施、禮賓服務，都是推高維持費的原因。
為了讓月費看起來便宜，常見「低設定」手法
A先生不滿的正是房地產開發商的操作。新建公寓在銷售時，開發商往往會刻意把管理費、
修繕積立金設定得很低，好讓月費看起來負擔不大。
事後調查發現，雖然是家庭型房屋，但修繕積立金僅6000日圓左右，在周邊公寓中屬於異常
偏低。A先生憤慨表示：「當初銷售人員還特別強調，這間公寓的維持成本很低。」
然而，專家卻認為這次漲價反而是管理委員會的明智判斷。在人力不足、通膨持續的情況下
，維持費用只會上升、不會下降，這在房地產業界是常識。
尤其是修繕積立金，要負擔大型公共設施的維護，初期設定明顯不足，未來調漲本來就是預
設情境，這次調整其實也在合理範圍內。
投資客型外國屋主的存在
不過，一般住戶很難理解修繕計畫的專業性與必要性。A先生擔心的是轉售價值下降：「維
持費一旦提高，會不會導致中古市場上的價格賣不高？」
實際上，能確實收取管理費並累積修繕基金的物件，在二手市場上的評價反而更高，這是長
期來看的事實。但對於不懂專業的一般住戶來說，短期支出的增加才是直接感受到的負擔。
尤其是公寓建築年限尚淺時，住戶往往難以察覺劣化問題，因此優先考慮眼前支出的人並不
少。A先生的抱怨，也不能完全被視為外行人的牢騷。
隨著更多人對維持費上漲感到反感，問題正逐漸浮現。其中典型的例子，就是投資目的的外
國屋主。
在灣岸某塔式公寓，幾年前曾爆發「事件」：為了阻止管理費增加，許多中國籍住戶集體投
下反對票。雖然最終仍以多數贊成通過，但這件事揭露了大型公寓內住戶背景各異、難以達
成共識的現實。
在中國本土，並沒有像日本公寓「修繕積立金」這樣的概念，通常是購屋時一次付清，之後
再依需要支出。因此，來自這樣環境的投資者，認為「越便宜越好」是自然的想法。
他們本來就不是以長期居住為目的，大多考慮幾年後賣掉房子，與其在意20、30年後的資產
價值，不如眼前少付一些維持費更合理。
近年，中國經濟下行，加上習近平政權的強硬政策，許多富裕階層將資金轉移到東京房地產
，這已是公開的事實。他們多半將東京不動產視為投資標的，等價格上漲後出售套利。隨著
中國人屋主增加，未來反對維持費調漲的勢力可能進一步擴大。
住戶善意支撐的制度，一旦被「鑽漏洞」…
目前，日本公寓的管理在很大程度上依靠住戶的善意，但若這套制度被惡意利用，將埋下未
來隱患。
除了反對漲價，更惡劣的情況是——乾脆不繳管理費與修繕積立金。
一名東京都港區塔式公寓的理事透露：「有中國籍投資屋主故意不在帳戶存錢，長期拖欠管
理費與修繕積立金，造成嚴重問題。」
這棟公寓因能俯瞰東京鐵塔而受中國人喜愛，公共空間常聽到中文。雖然房價高昂（家庭型
至少2億5000萬日圓以上），但住戶通訊刊物上幾乎每月都刊登「長期欠繳管理費對策」，
可見困擾之深。
甚至有投資客惡意多年不繳，等到累積金額龐大後直接賣屋「跑路」。每月欠幾萬日圓看似
不多，但幾年下來動輒數百萬。
在灣岸另一棟塔式公寓，甚至有外國法人長達5年不繳管理費，最後累積包括利息與違約金
在內超過1000萬日圓，訴諸法院解決。
管理崩壞的「定時炸彈」
若反對維持費上漲的住戶成為多數，加上長期欠繳者增加，公寓管理勢必惡化。
特別是大型公寓，公共設施越豪華，髒亂與老化就越顯眼。管理與修繕需要全體住戶的共同
意識，但規模越大，越難凝聚共識。
事實上，已有指摘指出，人力與工程成本上升速度已超出管理組合的原先預估。實例包括：
原本應該全天駐點的禮賓人員，因成本壓力縮減為半日勤務，導致服務品質明顯下降。
雖然A先生對修繕積立金漲價滿腹牢騷，但其實他能住在管理體制健全的公寓，某種程度上
算是幸運。再加上這棟位於郊區，投資客比例少，更容易形成住戶共識。
相對地，像灣岸、港區這些外國與投資型住戶比例高的公寓，就沒有保證能長期維持良好管
理。隨著通膨與房市上漲，若多數人只顧眼前利益，將引爆「管理崩壞」的定時炸彈，也並
非不可能。

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