補一下.
政府可以賣的土地大多都是"重劃"取得的抵費地.
也就是,一整片地(農/工)要重劃,政府可以取得=>公辦55% 自辦45%的抵費地.
(公辦政府作重劃,自辦你自己找工做重劃...)
也就是你有1000坪農地,被政府公辦重劃後,你可以取回450坪建地.
其他550坪土地是政府拿走...無償喔,不用給你錢...
當然政府拿走的地還要照比率去做馬路,和該有的綠地比..
但無論怎樣政府會拿到我沒搞錯的話應該會有2xx~3xx的建地.
這些就是所謂的抵費地,政府可以拿去賣的.
也是地方政府最重要的收入之一.
因此最典型就是,現在71期重劃區.
地主原本只有鐵路局.和極少數住宅(鐵路局外的地主土地占比太少這邊先忽略)
重劃了.....市府拿走55%,鐵路局拿走45%.
鐵路局不想管這些土地,所以直接把這些土地一次全部招標出去.
得標者,日勝生,要蓋12棟大樓.目前全都圍起來.
而.....現在你看到71期的幾乎所有空地.
全都是市府的....XD
這就是市府取得土地的主要方式.
至於說甚麼徵收幹嘛的.
那種土地不能賣..法律規定!!!
所以有很多政府的土地擺在那邊低利用或無利用.
有些是"阿就不能賣阿"...XD
(但是可以收租,或是bot幹嘛的)
但....市府光賣抵費地就夠賺了...XD
因此,政府基本上幾乎是所有重劃區的"最大地主"
而建商在怎樣有錢,也沒各位想的有錢.
通常建商也都是推案推掉一塊土地,之後銷售後,回收資金才再買一塊.
當然可能推了三個案子買四塊土地回來.
因此有時候土地太大塊,建商想吃也暫時買不下手.
甚至要幾個建商聯合一起才有辦法買的動.
中都之前不就富邦跟興富發還是誰聯合吃市府釋出的中都第一排土地.
(不知道有沒有記錯建商和財團)
美術館之前林商號釋出訊息要賣青海/馬卡/東六夾住的那一大塊停車場.
一堆建商流口水,但買不起...XD
之前市府要賣美術東四的土地一次賣,建商買不起,所以後面切割成幾分賣.
so...建商實際購地能力遠不如各位想的那麼強大.
(當然,他又不是世界級企業...哪來那麼多錢)
因此,市府真的想要壓制地價也很簡單.
把土地招標的起始標售價壓低.
然後一次瘋狂的賣大量的土地...然後都不要太大塊,切350~500坪就好,基本款的大小.
這樣大建商必然買到沒錢.
而土地又便宜,就會被"閒雜人等"買走.
而成交價必然大幅壓低行情,造成土地行情崩跌.
之後這些閒雜人等,就會有人轉頭過來變成建商推案..XD
大建商本來買土地例如買100,加上一堆成本後推案一坪要賣50好了.利潤35%
今天市府壓低價,讓一堆閒雜人等土地買到70.
這樣就會有人跳出來一樣抓35%利潤,但是她土地成本70,所以推案賣38..
吃大建商的豆腐...
(這種事情我很想幹...哪一次遇到2000年那種大崩盤,大建商手上套了一堆高價土地.
然後有大量地主釋出便宜土地,那我一定跳出來找金主當建商...一定
今天一堆有頭有臉的建商,都是2000年崩盤後興起的,踩著199x年的大建商屍體起家)
那...興富發賣一棟3房平車2500萬.
我西卡在他旁邊賣一棟3房平車1900萬.
你看我會不會熱銷...
而建商利潤例如35%,抓到完銷是5年好了,每年投報率5%,貸款5成槓桿下去年化投報10%
我吃她豆腐,3年就完銷,利潤一樣35%,但是我年化投報22%.
你看我會不會發達...
並且一切合法經營,不搞官商勾結,不搞甚麼內線重劃插旗,不搞偷工減料,等等等.
單純就是,踩著大建商套牢高價土地的列車往前衝而以.
而房價...自然也因為我低價賣,而大跌.
你說我幹嘛不也跟興富發賣50...這樣不是賺翻?
恩...我起家的話,資金池一定遠不如大建商.
因此快速的推案完銷回收資金,會比一次多賺很多,來的快速讓我手上現金膨脹.
並且可以擴大市佔率,可以打響知名度...
(推案越多,知名度越高...死守幾個案子的建商,誰會認識???)
等我擴大市佔率,打響知名度.
那我就可以找更多或是更大的金主,取得更龐大的資金.
所以我擴張自己的規模,會比死要錢的一個案子要賺很多.
對我這個"品牌"成長更有龐大優勢.
(寶咖咖可以變那麼大隻,不是他多會賺,而是他多會找金主和擴大規模
興富發也是...XD
反觀豪宅型建商,皇苑好了,他每一個案子利潤都遠高於興富發,但是你看規模差那麼多)
因此...要壓垮房價.
土地價格崩跌必然是最重要的.
土地價格不跌.
那就算有小建商死掉好了.
他的房子落入不良債手上被賤賣.
也許京城賣一坪35...
小建商破產,他手上有兩棟小樓,落入不良債,不良債用20萬一坪賣.
表面上看好像會造成房價跌.
但問題會牽扯到兩點.
1.小建商品牌知名度很低+不良債來賣,所以好的買家本來就不敢買.
不怕死的和投資者會買.
所以"新屋低價出售"對其他建商銷售的市場破壞力會大幅縮小.
2.因為土地沒有降價..
因此例如死了五個小建商,共10棟大樓被賤賣.
那其他建商只要等大概一年,這10棟大樓大概就被買光了.
(投資人會瘋狂的搶購...因為投資人知道土地沒有崩盤.
單純就只是倒閉建商房子進入不良債,這是一個極短期的價格下跌現象,一下子就恢復
因此必然狂搶...)
當這10棟大樓被買光後.
其他建商因為買土地還是那個價格,所以推案還是只能賣35...
也就是可能一年多到兩年後市場就回到新屋35的狀況.
而對一般建商來講,一個建案從申請建照到完銷,可能抓3~5年.
(沒有人再天天2年完銷的拉,那他早就資本額跟台積電一樣了)
那一兩年的短時間衝擊,他忍一下就過去了....
so....如果單純只是小建商倒閉.
火沒燒到土地的話.
這種情況最多就是短時間的下跌而已.
至於說小建商都沒倒.
只是財務吃緊所以促銷.
恩..通常所謂讓利的消息,10個有9個是假的..
本來賣1000,阿要讓利,所以先拉到1400讓利到1200....顆顆.
常常看屋的應該知道我再說甚麼.
為了拉價,所以才搞讓利廣告....老招了.
但就算是那1成真的好了,真的好多小建商在倒閉邊緣.
這時候,他讓利,例如他有兩棟大樓再賣,共300戶.
你是認為他這300戶都會降個15%賣?
喔不...他只要度過難關就可以了.
所以300戶可能只有50戶會降15%賣,這樣他就取得很多現金.
那他就沒有倒閉危機...
所以50戶讓利15%賣掉後,立刻價格就又拉回原本的賣價.
因此影響會遠比各位想的小非常多.
這種通常都只會產生小回檔現象而已....連跌都稱不上.
因此回到原始討論的東西.
你要再"目前的局面"上,讓房價跌.
我們撇除大幅加持有稅這一個方式.
在稅制不變的情況下.
就是"讓土地價格大跌"
而政府可以操作讓土地價格大跌的最直接方式就是.
市府瘋狂的賣土地,讓土地被很多閒雜人等用低價買走,然後去推低價宅案.
進而壓制整個市場價格行情.
而當例如美術館好了,現在1x年中古屋大概一坪30,新屋大概要準備挑戰平均50.
你如果讓新屋價格壓到35就好.
1x年的中古屋30萬一坪會突然全面滯銷....顆顆....
之後只要新屋還是維持在35,那中古屋必然慢慢的必須下修到28左右.
(長期來講會趨於價差20%..當然大漲的時候通常會拉超過30%,然後花很多時間向20%收斂
因此像美術館農16 2014~2015進入冷盤,收斂到大概2019的時候.
中坪數5x坪,耘翠賣多少?24,我2020年中,南三路買多少19.x...
我講成交價非ab約的假價格..XD
不過如果你再2012那種大噴的時候看,價差就遠超過20%,甚至已經達到35%
而今天你在看,1x年屋30,預售案不論城揚新開嗆要平均50...現有的大約在43~45
價差是不是超過30%....
這就是為啥現在冷盤,如果等到降息循環開始,我會建議投資...買中古屋的主因
因為新舊價差過大,必然收斂....中古屋可以多賺那個收斂的利潤...增值也不會少賺)
所以....新屋是天花板.
天花板塌下來,下面的都會被壓扁.
2000年就是這樣整個市場垮掉的.
但如果天花板稱在那邊.
下面的要怎樣死???....
你同樣坪數,預售屋賣3000萬,1x年屋賣1800萬,最好會死1x年屋
而1x年屋1800萬,3x年屋1500萬,3x年屋要怎樣死?
3x年屋1500萬,老公寓1200萬...老公寓怕你喔...XD
新北不就這樣一回事....2016回檔的時候,新板特區套了一堆新屋屋主.
但是老公寓老大樓...還在補漲勒.
甚至今天好了.
今天高雄的老屋其實都還在很緩慢的漲.
我2022年下半年再591上面買了兩棟40年電梯"正"兩房,300萬...苓雅區.
一間還五福國中學區.
你現在告訴我,這種東西要多少錢?
扣掉那些雙套房,或是1+1(一間暗房甚至超小的暗房)和客廳給他算一間的1房一廳.
和地上權.
正兩房591上面大概剩下下面兩間.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12658375.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12670373.html
這兩間你給他殺價殺很兇算350好了.
請問...現在老屋走跌還是走漲?
為啥現在那麼冷,老屋會走漲?
阿不就因為價差太大,所以下面的不但沒得跌,還只能繼續被往上拉抬價格去收斂價差.
這就是中期投資的最重要觀念和奧義.
價差!!!!!!
甚麼東西都有一個穩定的價差,賺錢就是當價差變化後,買未來收斂會賺錢會補漲的那個.
反過來講.
價差擴大會收斂...
價差壓縮...就會擴大.
那當新屋跌下來壓縮到中古屋跟新屋的價差.
這時候中古屋必跌!!!!
或是說,例如蛋黃區跌下來,壓到其他區的價格.
其他區也必跌.
so..不動產"中期"的變化就是這麼簡單樸實無華.
並且充滿邏輯和可判斷和預測性.
而且很容易就可以"趨吉避凶"讓自己放在安全並且幾乎穩賺的位置上.
(簡單程度跟股票比,一個在解拉式轉換,你都不知道甚麼象限是甚麼鬼,甚麼S要怎樣處理.
一個在考你2+5等於多少...喔...答案就是7...不要自作聰明想一堆五四三的奇怪解法)
不是盲目的追漲追價,或是整天location location location的叫.
或是亂追甚麼重大建設下去就會噴...
新屋和蛋黃區在每次大漲都會衝第一個.
這時候也是價差最容易拉開的時候.
新聞媒體會瘋狂報導,一堆名嘴和甚麼買房達人會不斷地吹噓蛋黃區和新屋.
但是後面..
先漲的會先停...
停了之後就開始全面悲觀,所有人都再說要跌了漲不動了.
但是後面才漲的還在繼續慢慢地往前爬....顆顆.
因此,如果大家都在穩定盤,穩定價差,例如2020年初那樣.
中期第一時間買蛋黃區,買新屋.
那時候我也有入手白天鵝預售屋..
因為這個一定先反映...並且快速拉開價差.
當你第一時間買入的蛋黃區或是新案大噴之後.
就賣掉開始往老的買.
因此2021年我買入2x年電梯大樓三房,入手價再15~16萬左右.總價在5xx.
(目前兩間都還擺在那邊還沒處理,一間在自由明誠,一間在五甲瑞隆)
當然那時候台積電的消息很不穩定,所以我沒特別去追...
(之前不就烙賽過...本來不是說要去橋科,我都去土庫看了一堆房子了...)
沒有確定的消息,投資不追,寧願放棄+台積電會影響整個北高,那我買北高市區風險比較低.
(台積電到時候烙賽也沒關係,我還是有其他可以賺,台積電真的來了,那北高還是吃到不少)
而這也牽扯到我還是把錢用到差不多.
所以當台積電真的確定宣告的時候,我就沒錢第一時間衝去橋頭新市鎮搶一間下來...哭哭.
(我不喜歡賭+沒內線又不知道她哪一天公告..因此剛好沒錢他宣告,這就是命)
(但也沒關係,那時候我在北高已經有4棟房子...也不算錯過...)
而到了2022年,我就都在買老屋了...顆顆.
因此這一次冷盤下來,打預售屋跟我八竿子打不上關係.
我這一波也有玩預售屋阿.
但是照慣例,大漲第一年玩預售屋,越晚越危險...
so...我躲掉了...(雖然也賣太快少賺很多)
因此....甚麼東西都有可以買的時候和不要買的時候.
你2020年聽到無限QE,跑去買老屋....浪費機會.
你2022年美國升息循環的氛圍壓制到不動產的熱度和炒做,甚至已經在轉彎的表現都出現.
你還衝預售屋....找死.
(我應該2021年底就開始叫大家不要買預售屋)
同樣的反過來看.
目前的格局,2021年後的預售屋價格遠遠高於中古屋.
因此它們成為"市場上最危險"的東西.
那房價如果要產生不要說崩盤,光你說要產生回檔.
必然是從這些東西開始發生.
那...房價有沒有跌,災情或是支撐怎樣.
你去看那些東西的交易和掛賣量就知道.
如果爆量掛賣,就是殺出潮逃命潮產生.
例如2016的預售屋,交屋前夕都是殺出潮
我玩過大悅我相信大家都知道...
當年大悅交屋前夕殺出潮,一個建案掛賣快兩百筆廣告,大約7x戶都在賣.
這是殺出潮...
不過..後來並沒有產生價格回檔...主要是因為大悅並非那時候最貴的那一批新屋..XD
因此我有七間大悅交屋後賣,第一年賣掉四間,都是小賺一台機車錢.
第二年最後賣掉的一間賺一台國產1.8汽車的錢.
而2016真的回檔的在哪?
在新灣區.
那個就真的是新彎曲炒到超高,中山中華路邊1x年屋居然城交到30...
後來修正回24~26左右.
所以蛋黃區反而回檔....XD
不是說location不敗嗎?
阿你說新彎曲沒發展..
那農16勒,不是嗆周杰倫都買房子了.
興富發國王系列套死多少人.
然後博愛路邊國泰R13...
不是有投資客過不了戶故意找建商麻煩不交屋給人家拖了一年多,後來被建商吃掉訂金..
當時R13可是排隊抽籤抽到才可以買,一抽到旁邊當場丟200萬現金跟你買購買權.
(那也是一個傳奇故事)
一個翻轉,就死了...location不好嗎?機能不好嗎?房子不新嗎?建商還國泰耶..國泰耶!!!
而2014之後我都在忙著玩老公寓.
之前還一度被某幾個投資客嗆"玩老公寓很low."....顆顆.
結果老公寓反而2016~2018漲超級兇.
2014我買到100萬的公寓五樓,200萬的公寓二樓.
2018...農16還在躺平.
某投資客靠溫莎堡系列賺了一億又在國王系列和華人匯虧了一億.跑路去對岸搞直銷.
而2018的時候,公寓五樓我買到170萬,公寓二樓我買到280~290萬.
這就算了.
地上權七賢大樓各位認識吧.市區口碑大概僅次於城中城的老地上權大樓.
我有點忘了是2015還是哪一年,本來一間套房成交都在3x萬...
我下了一個斡旋30萬,仲介沒收,他說屋主好像要4x萬完全沒機會...結果他同事成交35萬.
而2018的時候多少??...6x萬.
好....你知道今天多少?
下面是目前掛賣最便宜兩間.
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12700559.html
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12427603.html
實價登路大約都在9x萬.
啥老屋的價值在土地??...地上權是有半毛錢土地?
啥機能?...那邊機能又不好.
啥環境要好,鄰居水準要高....那邊僅次於城中城的口碑你是誰比他差.
然後漲幅....漲幅你市區97%的房子都追不上的拉...XD
出租投報率一度達到12%...沒開槓桿喔...XD
結果死的是蛋黃區,死的是好房子,死的是新屋.
爛屋老屋繼續漲他的,管你外面吹甚麼少子化爛屋沒人要,房價要崩了要跌了.
當然老屋爛屋也不是不會跌.
諾貝爾認識吧,諾貝爾怎樣崩潰的...他才2x年屋.
諾貝爾就是,2000年那時候,建商倒閉,房子進入不良債.
那個不良債是黑道...不是金融業法人.
所以後來黑道掌控管委會掏空資金+養小弟.
外加蓋得實在有夠封閉和陰暗.
所以2000年崩盤下來,天花板塌下來下面的全部壓死的概念.
因此諾貝爾就是那時候直接掉到谷底,一坪2~3萬....
然後因為中南部復甦很慢,直到2010年左右才火爆起來.
而火爆起來當然是蛋黃區先沖,強勢區先沖,好物件先沖.
所以產生諾貝爾和其他人價差非常大的現象.
當然在2012左右諾貝爾有一個大幅補漲,從4~5萬衝到10萬左右.
(這段時間他還是有緩慢上漲)
但無論怎樣,他的價格成為高雄市區電梯三房第二便宜的選擇(有土地的)
(最便宜是果貿國宅,因為他是圓弧形,很難住,反觀旁邊前鋒國宅比諾貝爾貴)
然後...帥過頭不是帶人去炒諾貝爾,買入價在10~12...
但後來遇到2016冷盤,諾貝爾因為投資客太多,一大堆菜鳥買了又很緊張在狂賣.
所以釋出量超級大...造成他價格盤在10~12之間好久.
(掛賣量一度是大幾十間...我忘了有沒有超過70間)
然後連帥過頭都認為這一棟沒救了,炒不起來....XD
(不過這牽扯到,那是高雄幹部在操作,不是帥過頭本人在跑..所以他有一定的誤判局面)
(漲不起來是因為不安定籌碼太多,一堆菜鳥投資客在那邊恐慌,尤其外地的那些)
而我諾貝爾哪時候買的?2021年買的,買11.....三百多萬快400.
因為我看那些掛賣10~12的物件快被洗光了...價格準備跳躍,所以衝去搶最後幾間.
那現在多少.
目前最便宜一間...
https://sale.591.com.tw/home/house/detail/2/12394849.html
因此反過來看,爛屋哪時候不能買.
當天花板崩下來壓死大家的時候.
你要切入...想搶谷底翻轉.
不要買爛屋不要買老屋.
因為他會最晚反映....
這也是,2009年看到QE你要買甚麼??.
買農16阿,買新灣區阿...
2020看到無限QE你要買甚麼?
買美術館阿.買預售屋阿.
這種時候買老屋真的是浪費機會..
你衝一波起來在回頭買老屋...他都還躺平在那邊等你.
當然天花板崩下來的時候,覆巢之下無完卵...會全死.
不過通常,老屋跌的會比較少.
諾貝爾2000年的時候可是"新屋"喔...他屋齡25年...XD
外加之前我民族十全交叉口的夢皇家,好像在2012年前後一兩年間,買入三間.
其中有一個屋主拿當時跟建商買的合約給我看,說"他平轉,用當時新屋的賣價賣我"
反觀2000年的時候,那時候公寓大蓋也是一百萬上下.
崩下來其實公寓也不過繃到略低於一百萬.
跌幅遠低於那些新大樓.
so...崩盤的時候持有老屋,崩盤後把老屋賣掉開始買蛋黃區的新屋.
之後大漲在把新屋往老屋換.
這就是"大波段"的中期操作.
你一直在換屋,趨吉避凶,跌的時候你要跌最少,漲的時候你要衝第一個.
這些利益會遠高於你每次交易的8%交易成本.
也是有人房子抱上抱下....但他賺的會遠遠看不到你一直換屋的車尾燈.
而...投資長期來講是買未來性
例如我爸1x年前就跑去在台中水楠旁邊買一棟房子(他買太早了,空等好久)
或是我的店面還在那邊苦苦地等71期開發...哭哭...
而長期持有就是買了就不賣了...增值就拿來轉貸或做資產擔保.
跟銀行借錢出來用.
很多大家族不動產只買不賣就是這樣....
房子不賣怎麼會有錢轉投資?
去借阿....為啥一定要賣才拿的到錢?
股票長期持有不是也會做股票質押?
長期持有靠借貸套出錢來使用,是很基本的金融操作而已...
不是只有不動產.
所有的金融商品,只要他可以質押,資本家長期看好就是不賣拿去借錢轉投資.
不動產崩盤銀行也不會要求你甚麼維持率,要增加擔保甚麼鬼的.
(企業的商用不動產會...因為銀行怕企業倒閉他不良債權會爆炸,個金的不會
因為台灣有史以來最嚴重的崩盤,2000年崩盤的時候...阿就沒有追討..XD)
因此上面文章主要都在講中期持有的波段操作..
並非長期持有.
長期持有是另外一個故事....
以上大概就是這樣一回事.
這種時期性的冷盤,套用的概念就是中期投資的觀念.
你懂中期投資,你就會懂時期性的冷盤甚至回檔的現象.
怎樣產生的,產生時的狀況是怎樣,結構是怎樣.
進而...
你也會知道"如果你是政府,你該怎樣造就這種時期性回檔甚至下跌"的局面...XD
你會投資,你就知道你怕甚麼.
你知道他為啥會漲,他怎樣漲.
那你就知道如果你是當權者,你該怎樣讓他跌.