※ 引述《GeorgeHill (信義山下智久)》之銘言：
: 最近路過亞洲新灣區，發現亞灣新建案的價格都不可思議的高...
: 均價都快超越美術館農十六的高標了...
已經超越了...幾年前就超越.
: 聽說未來中都重劃的規劃價格也不遑多讓
目前每坪少美術館一萬...
價格太貴.
: 很好奇這些地方會有人想要置產嗎？這裡不算是定義中的蛋黃區吧？
你是說真的投資該不該置產?
中古屋該,新屋不該,新屋中古屋價差太大.....
那個新屋大概前五年價格都會停下來等候面的中古屋拉起來.
(你買了新屋,過五年就是五年屋,你五年屋跟15年屋價差不可能太大.
所以不是你拉下去,就是他爬起來..這就是新屋不可以置產的主因)
: btw蛋黃區應該是最多人想遷入的地方才會變成蛋黃區吧？
: 想問問各位高雄鄉民，如果要購置大樓建案，從現在開始住25年左右，考慮生活機能、交通
: 、教育、未來發展，你會想在高雄的哪裡置產？
: (p.s. 不要用區來回答，因為一個行政區裡面有太多發展結構不同的社區了，可以用高鐵附
: 近、文化中心附近、北美術館、農16、亞灣之類的回答)
你是要自住還是投資?
不過你既然滿口置產,那我當你投資.
投資的話,蛋黃區的中古屋.
不過這只限高雄,你跑去台南安平買或是台北大安,我就給你節哀順變..XD
最重要的原因很簡單.
阿今天高雄中古屋,蛋黃蛋白價格傻傻分不清楚.
你今天不買蛋黃,你對得起你自己嗎?
我問你,同樣10~15年屋.
美術館多少??
18~21.(成交價非開價,也剔除特別低價或是新裝潢後高價的數據)
(另外剔除景觀宅,豪宅,少數建商...單純講入手基本款的物件)
農16多少?
19~22
正新彎區
正新彎區這種東西很少,大概只有中山路邊恆上海悅,棋琴九重奏等那幾棟.
22~24(景觀宅去除)
(新彎曲超級貴...XD..甚麼農16??那甚麼地方不要拿出來看好嗎..).
這時候我們再看
前金區/愛河/中央公園甚麼天河,愛上閱讀
17~20.
環火車站/美麗島.
17~20
文化中心/中正路
18~21
甚至鹽埕區少數幾棟.海楊/山海領事館...但要去除港景房...
17~20.
往北的話.
巨蛋
18~21.
生態園區
17~20
高鐵
16~19.
所以我們看到.
一心二聖路一路到新莊仔路中間.
除了新彎區超級貴,以及農16大概比其他人貴一成.美術館文化中心貴0.5成.
其他所有人10~15年屋都傻傻分不清楚...XD
那在這時候..
請問同樣的一間12年屋三房平車...(蓋的都差不多內部你當都完全一樣的案子)
新彎區800你可能覺得有點太貴放棄.
然後農16要750.
美術館/文化中心725.
其他一心到二聖路全都700.
你要買哪裏??
是我我就買美術館...XD
多25萬,我一個月才多繳1200的本利和,實際利息支出才330塊...
你一個月多繳1200塊,實際成本330塊,讓你三房平車從新興區變到美術館.
你覺得這個選擇怎樣阿...XD
so..我一直再講,現在中古屋是卡蛋黃區非常好的時機.
因為之前高雄低迷太久,造成買盤大多都是自住盤.
自住盤很容易有地緣性,因為媽媽住哪裡,所以我要住那裡的概念.
外加高雄的炒作話題,從當年的文化中心轉移到北高雄.
然後這幾年,政府又把話題和重心要拉到新彎區去.
所以打亂了高雄...第一學區,打亂了最好區域,打亂了高雄發展和未來大餅的認知.
所以一度高雄的區域性不動產買賣是一種混亂混沌狀態.
之前農16本來要引領風騷,都找周杰倫來加持.
結果被豪宅稅,房地合一打到,造成炒作中斷...只讓農16上去一點點.
然後就產生整個高雄市區價格都差不多的局面..
當然後來炒作新彎曲.
所以新彎區的大量話題和建設吸引投資資金.
所以造就新彎區後來突起然後超越農16然後把農16超越到看不到車尾燈.
(但也只限新彎區,並且只限中山路那一段範圍)
這是投資資金造就的...
不過也因為現在新彎區已經很貴很貴,外加他後來蓋的都是豪宅+住宅土地太少.
因此豪宅案可不可以買新彎區,還要看其他的局面和政策變化,這個比較複雜.
但是基本款,也就是2~3房,坪數25~50這一段的基本款住宅.
正新彎區中山路那幾棟就沒有置產價值,他太貴了...
他如果跟農16一樣,還可以買...但是她遠遠比農16貴..
這個再我所謂的不動產相對論當中.,是一個失衡的比率...
也因此新彎區我後來是買再31期,這邊不是正新彎區.
但好處是它的價格大概跟農16一樣.19~21.
但是他話題還是很大,硫酸雅,205兵工廠+新彎區附近,甚至南高唯一的921以後1x年屋聚落.
所以當時31期甚至還略低於農16一點點,我就選31期.
不過當然今天他已經跟農16差不多..你後面要不要選這邊就看個人.
話題這邊優勢比農16的百貨公司更大,並且因為有新的重劃區所以建商會炒作.
但是實際住起來,農16比較好住.
(我前年在31期出沒,去年底開始在農16出沒,明年可能會跑去美術館出沒..XD)
所以怎樣選擇看個人...兩邊有不太同類型的戰鬥力.
哪個之後漲得比較多一點.
也是看到時候湧入的資金結構是怎樣的組合,才知道誰比較強一點.
投資資金的話,31期勝出,自住買盤的話,農16勝出.
也因此,我媽最近會入手美術館的物件也是這樣.
平衡發展,反正風往哪邊吹都可以賺得到...
因為,將來美術館/農16這邊應該還是高雄20年內的第一最佳自住區域.
新彎區馬路太大條,人車太多,外加位置太南邊,其實住起來沒有比較爽.
中都還早,中都要有點規模,我看要7~8年才有基礎.
而中都的"小學"要成為一線學區我看要12年,中學大概要17~18年...
(他現在裡面的國小國中都還沒開始蓋..XD)
太久了....
之外,中都太貴了,他新屋成交價只比美術館低一萬...建商太奸詐.
所以中都不適合置產"房子".
中都適合甚麼??
政府招標中都土地,你去給他標一塊下來(至少要12米面寬和60坪..以下沒價值)
因為政府標售的土地價格不貴,跟後譯南合興賣的價格沒差多少.
(除了一個瘋子,九如路標120萬..那個瘋子不是不動產業的..他把不動產界嚇翻
中都要溼地公園第一排才有住四破百萬的土地價值,
中都內部12米路邊的土地大概再6x~70,跟高醫這邊差不多
當然高醫的土地被買光了,那時候幾乎秒殺狀態,so.你晚了兩年..你現在有錢也沒得買.
然後開發商可能準備要洗地價.XD..也就是左手賣右手,6x洗到8x..
這樣你不如回頭標政府的中都土地...
不過韓國瑜說他不要賣土地...這....)
最後,良心建議.
新屋永遠不適合置產.
除非你是跑短跑一波流...剛好抓到炒作.
(例如農16或新彎區炒作最凶的時候,買進來過兩年就拋出去)
或是你是豪宅.
(豪宅你要知道政商名流要吵哪一間...那個是看貴族想要炒哪一間.
而不是看哪一間蓋的好...XD
炒作豪宅,你沒在上等人圈子打滾,不要隨便跳坑,你會死得很慘..
再好的豪宅再好的建商再好的設計再好的格局,只要政商名流不炒,你就是套牢套到哭)
房子0~5年折舊最兇,或是反過來用我的不動產相對論說,他跟中古屋價差最大.
所以都是買了之後等候面中古屋的價格追起來...你根本漲不動.
直到10年之後,價格開始穩定.
因此一般都建議自住兼投資要買10~15年屋,因為建築工法跟今天的新屋沒差很大.
所以其實新屋過五年,就到時候的15年屋看起來很像,不特別講你會傻傻分不清楚.
那這時候,你就發現,買家都跑去買15年屋..因為價差很大...XD
所以15年屋繼續漲,你5年屋繼續原地踏步.
而20年屋是因為921以前,建築法規甚至工法不一樣,所以它自成一個格局.
3x年屋也是因為1990崩盤,之後跟20年屋的工法和法規不一樣.
不過3x年屋2x年屋都是穩定盤,也就是他們不需要去等別人漲...
so..會是一個車廂,當這區漲20%,從40年屋到30年屋到20年屋都漲20%.
15年屋可能漲15%,10年屋漲10%,5年屋漲2%...
所以買新屋的節哀順變...XD
就像高雄2013~2015不是號稱房價翻倍...
你看翻倍的都是誰?...公寓阿,老大樓阿...
2010年蓋的房子,有誰翻倍了??....美術館?農16?新彎區??..
有興趣去爬漲跌價格歷史,你就知道我再說甚麼.
不過當然,以上是"混沌盤"的局面,也就是整個市區傻傻分不清楚的狀態.
區域性價差不大,所以老屋漲得比較多.
但是你後來看到新彎區炒作..
那時候很囂張,法國愛樂一度炒做到30w/p成交價,嚇死寶寶..
果然後來又下修回25,甚至到今天的22~23.
這種就是區域有炒作起來的現象...這種也是直接翻倍甚至超越兩倍.
而今天買蛋黃區就是為了下一次這種現象產生...而不是等整個大市區翻倍.
所以也許整個高雄大市區成長,你買12年屋,增值比老屋少個兩成.
問題是蛋黃區有可能可以遇到話題炒作,這時候你就有直接翻倍的"樂透"可以等.
你損失2成的增值,換取開樂透的機會....
我會建議你這樣選擇....!!
然後因為,美術館一定要買正美術館,你買隔一條馬路的內維是沒用的.
所以不要以為甚麼在美術館旁邊的老屋,可以吃到美術館炒作話題的效應.
那個效應非常的差...因為這是資金結構問題.
資金要炒美術館,他就是看準他的優良環境,第一戰鬥力學區,好鄰居,或是話題.
你旁邊的老屋...那個甚麼垃圾...人家看不上眼,所以資金會很明顯的不分散過去.
而美術館屋齡最大的案子,我記得是16年...
所以美術館你只有1x年屋以內的可以買...你沒有更老的可以買.
這時候,那自然置產就選擇美術館1x年屋嚕.
而且美術館10~16年屋的價差其實很低..一坪有沒有差到1.5萬都是問題.
所以挑因為買賣產生的價格波動的便宜貨,會比你在那邊挑屋齡挑案子更好..
同樣10~16年屋,價格再18~21w/p
當你看到有人賣16.5w/p...你只要肯定他不是有特殊問題大瑕疵,那置產買就對了.
你不要管她建商是京X還是誰,你不要管他屋齡是多少,你不要管她戶數多少公設有甚麼.
他明顯便宜,投資置產就買...
反而你要是因為什麼鼎宇阿,皇苑阿,而去買22w/p的1x年屋.
那我也只能給你一句節哀順變....XD
你要知道,建商造成的價差最大的時候也是新屋的時候.
就像你買20年屋...你還在看建商?
你知道王象建設嗎??...他好不好你記得嗎??
那請問王象建設 vs 寶成建設...都是27年屋,你哪一個建商的案子會願意多花2w/p去買?
不會啊,只要屋況差不多,你當然買便宜的那一間還用說.
那....你今天1x年屋你還因為鼎宇而多那麼多錢去買??
你怎麼會覺得你會賺更多錢??
對喔,以上都是投資.
自住的話當然就有差.
但是自住和投資本來就有一定的衝突.
最好住的東西,因為我們很不客氣,所以炒作起來你投資的效應都很差,因為價格被炒高了.
而有投資價值的東西,都是因為我們還沒炒高他,代表他可能住起來沒那麼爽.
所以你買下來,等到後面大家要傻傻分不清楚的時候,你自然就賺得多.