基本上捷運在台北和其他縣市觀感可能差很大.
我家台北店面在捷運站門口50公尺旁.
所以經歷過台北捷運黑暗期的歷史.
那時候黑暗期,本來非常興旺的商圈,倒了一大堆.店家大量外移.
so...其實那時候,店面是有貶值的.
不過那畢竟是台北前幾條捷運大家還不太清楚狀況.
可是捷運蓋好之後,很明顯的捷運站人潮吸引力產生..
更不用說後面隨著更多路網,捷運站威能越來越強大.
不但把之前外移的商家再度吸收回來,甚至還惡性造成四周商圈衰退,全都轉移到捷運站旁.
就像天母捷運站蓋好後,原天母商圈整個衰退轉移的情況一樣..
so....我家見證了捷運威能的歷史..這也是之前我媽非常注重車站的主因之一.
他買的不動產,一定要有車站...
甚至我中長期持有的物件,也幾乎500公尺內必有車站.
只有短期物件我才無視車站.
但高雄捷運表現其實完全不能跟台北比.
(現在只比第一條線得時候,而不是拿現在台北路往來比)
差非常大,就算台北第一條蓋好,效能還是比高雄高很多.
而原因有幾點.
1.高雄車位或是停車費便宜,尤其滿地亂停車的狀態很嚴重.
2.高雄氣候好很多,下雨天比率低台北非常多.
3.人口/流動人口差很大,台北白天和晚上的人潮其實差很大,台北流動人口非常可怕的大.
高雄實際人口密度就算是居民也比台北低,更不論流動人口的差距.
也因此,為啥高雄公車系統一職都不發達.
(台中台南都比高雄發達)
你說他做的濫,其實那是果,因是,高雄人不搭大眾交通工具.
所以公車才不發達,不發達才規劃的濫.
而高雄人不愛搭大眾交通工具,最大主要問題是"停車太方便"...
高雄亂停車太嚴重了,造成開車的成本很低..
對喔,這邊要重訴一次,大眾交通最重要取代的是"汽車"而不是"機車"..
太多人在搞錯目標...機車族在台北只有部分因為氣候關係,改搭捷運.
但真正影響非常龐大的是汽車族.
你經歷過台北沒有捷運的交通大塞車歷史,再看今天你就知道.
台北馬路今天路況非常好,七都比起來大概只輸高雄一點.
(高雄 > 台北 >>>> 新竹 > 台中 = 台南)
而少掉非常大量的東西,不適機車,而是汽車..
反而台北的機車輛,沒有因為捷運而變少,反而還在變多中...
so..不要再肖想捷運取代機車...取代汽車才是主要重點.
而高雄就是因為,開汽車的成本很低,所以大眾交通取代汽車的能力很弱.
當然另外,人口基數也是影響主因之一就是了...
so...高雄捷運目前表現,雖然都在成長中.
但是效能/民眾的依賴性,確實和台北差很大.
當然如果隨著更多的停車場都被拿去蓋大樓,政府更嚴格取締違規停車.
外加買車位越來越貴..
民眾對大眾交通的依賴性還是會上升.
然後之後,鐵路捷運化+黃線(其實黃線應該算兩條,我先當她是+1)+輕軌...
這樣高雄等於有4+1條捷運(其實應該算5條)...也就是突然從2條變4+1條.
這在路網密度上算是非常大的進化.
你要想台北"市區"才幾條?...應該是8條,但實際上有幾條短的和某些是延長.
所以實際路網算起來應該是大約6條長條的.
所以對比來看,高雄路網突然間從兩條變4+1條.
台北目前是6條長條的...
so...高雄路網會在黃線完工後,形成一個稱得上是成熟的線網了.
因此之後,捷運"便利性"價值會很明顯的大幅提升.
也因此,我相信高雄捷運之後價值性會更明顯的加重.
當然到底會部會讓高雄市民走上像台北人那樣,聽到捷運就高潮,就還是有待觀察.
但至少以後,有沒有捷運站確實是一個有影響力的因素..
好,回來講這篇新聞的主題,炒房.
黃線最快是2020年才動工,比照紅線菊線,工期大概七年(紅橘兩線是蓋七年完工)
所以蓋好是很久以後的事情.
這麼長的時間可以洗刷掉很多人的觀念和想法和態度.
因此黃線對不動產的影響,其實要分很多面來講.
1.商用不動產.
高雄紅橘線跑幹道,因此交通黑暗期並不明顯...
外加高雄目前的商業模式還是以群聚性餐飲業為主.
高雄的精品,品牌店家並不強勢,所以幹道店面效應低落.
(台北精品店很多,所以她們會承租幹道店面,門市是拿來做招牌廣告效應,
開店賠錢都沒關係,當作花廣告費
也因此,台北幹道店面的店租會因為精品的競爭,而被炒很高.
不像高雄,幹道很難做群聚性生意,所以大幹道店面出租很難租)
所以實質上捷運對店家影響非常不明顯...
但是這次黃線走的是路幅比較小的例如建功本館五甲路.
所以黑暗期會是高雄人第一次的震撼教育....
所以捷運開工後,建工和五甲商圈,很有可能會轉移走,並且伴隨大量店家倒閉.
建工商圈店家可能會轉移到十全/覺民路...
五甲則是可能被瑞隆商圈給吸收掉.至於是否會轉移到保泰或是鳳南路我就持保留態度.
so..這些被轉移的路,其實是可以做一次中短期投資....
不過記住,務必在捷運黃線完工前就出脫...
因為日後捷運黃線完工後,建工和五甲路本身的"天生商圈條件"很好.
所以無論捷運日後價值性有多少,他都會回收這段時間擴散出去的店家.
到時候就是妳們這些商圈再把一定數量的店家吐回去給他們.
當然你會說,會部會已經既定發展而生根.
我只能講,無論怎樣生根,五甲和建工的天生優勢還是在那邊,所以吸收效應還是會存在.
尤其五甲路,因為河川地切割和他是貫穿五甲區域的主要幹道.
有近乎無敵商圈吸引力存在....
so....記得必須在他利空出盡前,出脫你賺這個中短期性商圈轉移錢的店面.
而反過來,你在捷運蓋好前,就可以做五甲和建工路的布局.
利用黑暗期大量店家倒閉,有些屋主受不了租金大跌或是大腦不太清醒搞不清楚狀況下.
有便宜就可以檢...
因為黑暗期太久了,7年,時間久會讓很多人產生錯覺,大腦不清楚,判定失誤.
(人最容易因為暫時性的現象而迷惑...)
這就是我們切入得機會.
當然也可能高雄人有台北經驗,所以也變得跟台北一樣精明,再餓肚子也要撐住價格不降低
那..我們最多也就不要買而已,又沒損失..XD
不然只要你看到五甲或建工的店面,以"比率"來講,他是有下修的..
(因為到時候大環境不棟產行情會跟今天不一樣,所以你要以"相對"價格做判定)
這個暫時性下修就是一筆你可以賺得利潤.
以上是五甲和建工.
至於三多民權民族..
這些因為路幅比較大,外加是市區,所以你要等黑暗期撿便宜非常困難.
市區的人就是比較聰明,所以它們很會算很會觀察也很會聊天.
因此,很可能三多路店面黃線黑暗期,他不跌還漲..
另外,這幾個地方大多都是建商愛整併透天來蓋大樓的區塊.
所以甚至可能因為黃線,讓"地價"大幅翻漲(捷運站500公尺有容積獎勵50%)
so...你不用期待這幾個地方有下修給你檢.
甚至有人現在就在布局想要賭他因為資訊炒作而上漲.
所以,五甲建工的特性,在三多民權民族,可能並不適用.
2.住宅
住宅最重要是,市民對捷運的依賴性有多少..這是基本面.
路網產生後的價值,說真的政府自己也很難判定...
雖然知道一定是正面,但正面多少就要以後才知道.
但是也因為量直無法判定,也造成我們投資的話價格抓多少無法判定.
不過基本上,住宅價格影響會有幾種不同的狀態.
例如五甲建工,她黑暗期可能會造成暫時性的不利,甚至五甲可能會下跌.
(建工的居民就比較精明,店面還可能因為店家外移而下修,但是住宅就比較懂狀況
外加建工的路幅比較大,四周交通規劃比較好,所以黑暗期影響比較低)
也因此,五甲的住宅是有機會你在黑暗期最後一丁點時間切入.
等黑暗期一過就賺買便宜的錢.
記得,商用不動產因為買家很聰明又有錢,所以可能你要提早幾年布局.
(就算是五甲,你也可能捷運完工前三年就要準備看風向進場了)
例如我的店面是提早五年佈局,這五年整段路沒半間其他店面拿出來賣.你有錢還買不到.
店面屋主和買家很多時候每個都跟狐狸一樣精明...所以你要提早很久去卡位.
住宅的話笨蛋太多,所以你不需要太早布局,悠哉悠哉的慢慢等最後再進場就好.
不過這是五甲的狀態...
回到市區,三多路或是民權路..這邊就反過來了.
這邊屋主大多都很精明,外加投資客很多.,另外路幅很寬所以黑暗期負面效應不大.
有台北經驗下,反而是另外一個世界.
那就是光消息面產生,就可能會有炒作....
so...三多民權甚至到民族,你真的想要賺黃線的錢,佈局是現在...而不是等他開工.
他開工你就準備要賣了...
就像義大亞洲廣場一樣,他消息出來就暴漲,到後來開工的時候漲到最高點.
反而你看他開工到今天,甚至明年就要完工,他價格已經預漲在那邊緊繃了.
so..這種正市區裡面的住宅,尤其是比較優質的住宅,光消息面就足以讓他大漲.
所以你等到他開工才去買?你就變盤子了...
甚至是否會漲過頭,到時候完工反而向下修正都很難講...
因此,你不可以用五甲那一區的投資手法去操作市政府和彎曲這一代的黃線住宅.
目前這一代已經開始有人要炒作,不過因為最近大環境風向很冷,所以炒作還不明顯.
你真的就是想要賺,你只能現在進場,等到他炒作一波可能再開工的時候就賣掉.
之後漲幅可能就很差,因為漲幅都在一開始就漲起來放了.
以上是一般住宅的操作.
3.土地/透天養地.
捷運黃線對土地最大的衝擊在於.
捷運的話題 + 捷運站50%容積獎勵.
所以純買土地的話,捷運站旁的土地一定全都增值.這閉著眼睛就知道的事情.
你光50%容積獎勵,就是現成的鈔票在那邊賞給你.
不過純買土地跟大家應該關係比較遠.
大家會操作的還是買透天來養地.
這時候就要考慮到,容積獎勵是對大樓比較有影響.
對透天來講,容積量其實很多時候都是很夠的,所以獎勵的影響效能比較差.
so...養透天的土地要以被整併蓋大樓為主導.
這時候自然就是最少要商三以上的土地才明顯,住四商二可能都有點弱.
而高雄也在逐漸台北化,所以門牌效應也會很重要..
因此養地透天還是要以三多/民權/民族這三條路旁土地有被整併價值的透天為優先選擇.
建商會優先喜歡蓋三多,民權,民族路門牌的大樓..
而建商通常推案會抓在新屋和捷運站同時好..
而他蓋房子大概要兩年,他還要請照所以你抓三年好了.
so...最晚最晚捷運站完工前三年,你要切入.甚至可能要提早更早.
不然建商開始收購土地後,地價立刻暴漲.
就像某版有問我,為啥七賢路的店面那麼多拿出來賣,又全都賣天價.
那是因為建商在那邊收購土地,給人家收到最高路邊一坪190萬.
(等同你七賢路邊的透天店面20坪,他給人家收到3800萬...)
所以本來2000萬的東西,現在全都拿出來賣3xxx萬...
你這時候才想切入就來不及了.
對喔,那個收到190萬的建案,目前還在作連續壁而已,連1F都還沒開始長出來哩.
so..你要養透天賺土地錢的,你可能在黃線確定後就可以開始布局.
那時候買下來改套房收租,等日後建商開始在附近收購老透天店面做整併.
你就可以爽爽的賺一大筆..
但是你太晚的話,就....你又不是建商,你買190萬一坪的透天店面幹嘛??
另外,黃線可能會刺激步校或中正預校遷移,並在那邊產生重劃區.
有足夠財力的可以去關心這邊的布局.
然後衛武營旁邊國泰路邊的那一大塊地,也可能因為黃線而啟動重劃.
那邊很可能是第二個文山特區...所以也可以觀察這邊.
鳥松那邊將來也一定沿著捷運站推案...所以也是一個觀察點.
你這些地方要買地要快,有土地就不要急著賣,可以悠哉悠哉慢慢等.
反正你有50%容積獎勵落袋了.
至於新彎區,三多海邊路交叉口,那邊因為利多太多太多太多.價格也飆高很久了.
所以反而黃線影響可能很不明顯.
這就是邊際效應,利多太多以至於利多效應都會被打折.
因此你要賺黃線的錢反而不適合在這邊著手.
當然你要在這邊長期養當然就ok..利多連發,可能連續10年都有不同的新利多產生.
例如七星級帆船飯店計畫聽說又要動了.
(本來被遠雄標走,後來因為趙藤雄賄絡是件被港務局取消得標資格,之後就停擺在那邊)
幾乎每一兩年,那邊就會產生一個新的利多可以期待.
so...長期養是ok..
但是你單論黃線這個東西,對那邊影響其實是很有限的.
至於三多大遠百/信義國小捷運站..
雖然黃線造就雙捷運效應,但因為他本來就有捷運,一樣是邊際效應.
對投資來講,拉抬的利潤其實有限...
所以除非你長期自住要享受雙捷運的好處.
不然投資來講,利潤被打折了...我不如去買其他地方.
so..以上就是黃線的炒房狀態..