先報一個消息,10月高雄人口是正成長379人..
其實這兩年高雄偶爾人口就會正成長.
從過去東帝士倒閉後一面倒的大量外移.到少量外移到偶爾的正成長.
我想大家都學過危機分,應該知道微分後的東西代表甚麼...XD
當然人口還是和蓋新屋遷戶籍有很直接的關係,所以通常人口並不是一個很客觀的指標.
(住一堆人的老區域很容易外移,一堆新屋落成的地方很容易人口增加)
但是我相信再過不久,人口外移這件事情應該就不再會被大作文章了.
好題外話不多說.
基本上呢,基本產品,2~3房,很難跌.
基本透天也很難跌.
真的要跌的是,大坪數的預售屋,要交屋的那些.
就像之前新聞抄我的推文內容一樣.
http://www.s8088.com/forum.php?mod=viewthread&tid=880257
(我是不知道哪時後我講過高雄的大坪數多好多好...XD)
大坪數預售屋太多人,越級打怪,小孩開大車,現在轉不了單過不了戶.
(被溫莎堡傳說給迷惑,每個人都以為她是下一個陳俊男...XD)
已經交屋的會比較穩,雖然大坪數應該也是重災難中,但至少交的了屋,還免強可以死撐著.
準備交屋的則是全都在崩潰中..尤其那些合資的,看你4000萬,6000萬怎樣過戶..
so..重災區反而是農16,而不是其他地方..
不過當然反過來講,你現在要買大坪數卻是一個很好的切入時間點.
去買斷頭戶,建商再幫你做9成貸款...你不用出頭期款就可以全額貸款買.
(當然9成貸款,限定5000以內,不過建商也因此很多都故意蓋在4xxx)
(例如她賠10%,建商幫你做9成貸你只要10%自備款,一來一回你不用出錢就全貸
不過通常大物件一般也不容易賠到10%,賠10%你斷投給建商就好,所以通常小賠3~5%
中小坪數建商比較硬,斷頭會賠到15%...大坪數通常都可以談,因此賠也賠比較少)
其實大坪數偶爾還是有真需求的人要買,只是這種人很少並且很久才出現一個.
並且這種人都是老狐狸...前不久才一個"真自住"要買華人匯面公園中高樓層的買盤.
到處再找華人匯斷頭戶....XD
(很多人拿假數字想唬她是賠錢賣,但人家知道第一手紅單底價的...)
人家的痛苦就是這些人的快樂....社會一直都是這樣.你死了禿鷹就來吃你的屍體.
至於為啥她要買,也很簡單,近期內建商都開始轉蓋中小坪數,反過來變成大坪數不蓋了.
所以她剛好有需求,危機入市撿尾刀....然後把好處全佔走.
這就是很厲害的眼光和操作.
但是整體來講,大坪數現在崩潰的很慘,並且我看兩三年內都不用期待她會回溫.
現在社會是小家庭化,高離婚率,高單身率,少子化,因此你一家三口,買200坪幹嘛,??
so...上個時代豪宅有所謂的幾大定義,其中一個就是,坪數低於200以下都不是豪宅.
可是這個狀況很明顯的已經脫離了時代了.
反應在市場就很明顯,200坪以上就算是高雄大漲的那個時代,也沒有說很好賣.
(看看都聽苑,賣這麼久才完銷,還打了好幾個促銷方案,最熱的時期她可沒錯過)
反而兩房崛起也是這樣來的,例如你是女律師或女主管,又離婚或是不婚.
工作忙得累得要死,沒有生小孩或小孩長大飛出去了.
所以一個人住三房太大,工作太忙也沒空在家搞太多有的沒有的.
因此就會買一個高檔的兩房來住....
阿宅也差不多,工程師沒結婚或離婚,買個兩房剛剛好.
或是小孩外出念書,買個兩房給她剛剛好"套房要準備的現金,可能比兩房還高"
並且以上直接套用在出租...
單身上班OL,單身中產阿宅35~40K,租個兩房剛剛好....
不然,你3x歲"以上"還在住套房感覺很奇怪...
住兩房比較好跟親朋好友交代.租三房又沒必要.
另外要合租,兩房也比較好找,三房要找三個比較難找又容易意見不同或吵架之類的.
甚至...兩房其實硬塞也可以塞一家五口,好拉四口...
(我看過塞五口..另外我有兩房就是租給兩對情侶,4口)
因此兩房取代四房成為市場新寵兒(三房還是王者,中規中矩四平八穩).
只是建商以前很不愛蓋兩房,因為蓋兩房有配電梯和配車位的問題.另外成本比較高之外.
兩房很難把價格拱高,兩房買盤遊移性很強,所以比價很強.
所以比較難把某一區的房價特別越賣越貴,因為買盤很容易散開來.
所以無法達到群聚效應和集中炒作哄抬地價效果.
但是畢竟最近很冷,所以建商也只能鼻子摸摸乖乖蓋兩房來過冬.
當然三房應該還是目前無論建商還是自住的最愛就是了,只是新三房現在都1500以上.
開始進入自住買不太起的階段.
(一般高雄自住買盤是過半以上,和之前台北遠低於一半不一樣)
而最近投資置產者觀望太嚴重,自住又因為一千五百萬越買越辛苦.
所以三房銷售速度降低很多,反而兩房賣的嚇嚇叫.
不過當然,高雄友在關注的都知道,新建案的兩房三房銷售餘屋狀況,都很健康.
但是基本上如果你想要增值,我建議沒有十足的研究,不要亂買新屋.
因為價差問題,你中古屋還在14,你新屋賣26....差太多了...
如果你中古屋14,新屋20...這樣才比較平衡....
可是問題是中古屋價格還沒衝起來,你新屋拉那麼開,之後一定是新屋停在原地等中古屋.
沒有甚麼東西比較好就比較會漲的道理.
只有你比較貴所以你要等,她比較便宜所以她比較會漲.
一般用20年屋做基準,新屋和中古屋差距大蓋3成,新屋賣到26,中古屋應該是18才平衡.
當然新屋會因為建商的關係,先拉高中古屋才跟上...可是要跟上新屋才會繼續漲.
so...這個時期玩新屋要有十足的研究,不要亂玩.
不然也許你都沒有賠到,甚至整個環境開始又漲了...
但你的物件可能卡在那邊都不太漲...你這樣會狠幹很崩潰....XD