1.轉錄網址︰https://www.facebook.com/cl458/?locale=zh_TW
2.轉錄來源︰盧敬植FB
3.轉錄內容︰
上個星期談到利率跟房價以及房貸負擔的問題，我的觀點是利率提高會讓房價下跌，但是
未必能夠減輕購房的負擔，因為每月貸款要償付的金額也會因為利率提高而上升。
有些人認為稅才是關鍵，我的看法是那仍然沒有辦法改善目前的情況。
房屋稅的情況跟利率的問題類似，如果調高房屋稅以墊高持有房屋的成本，房價會因此下
跌，但是持有房屋的成本卻因為稅而上升了。這樣一來一回之下並不見得會讓買房的負擔
降低，反而讓現有房屋自住的人負擔變重。而且由於這是全國一致的政策，房東把成本轉
嫁給房客的機率很高，租屋者的日子會更難過。所以倡議者很快就修正為自用住宅及房屋
出租者的稅率並不用調升，不過問題在於這樣還剩下什麼？
有些人認為既不是自住也沒有出租的一定是囤房，上面提到的房屋稅在排除自住與出租用
途之外，必然就是囤房以待房價上漲出售獲利。
囤房的後果就是造成閒置住宅，這個如何判斷並不容易。雖然有說使用用電的度數來看，
不過這只是在沒有收稅的情況下學術調查可用的方法。真正要收稅了，擺幾台冰箱或幾個
酒櫃就行，如果要能夠有點生產力，放幾台電腦來挖礦雖然不見得能夠賺回成本來，只要
比被課囤房稅划得來就好。到最後不但課不到囤房稅，反而還浪費電。
這樣講如果還缺乏說服力，我們可以從「囤房」本身就不是合理投資來看。
我曾經幫忙算過兩年的信義房價指數，對這個指數比較清楚，所以用他們的資訊。2001Q4
的台北市指數是34.81，2022Q4的台北市指數是125.29[註1]。21年的時間房價上漲為原先
的3.6倍。在這21年的時間內薪資沒有漲這麼多，所以現在年輕人想要擁有自己的房子越
來越難。
但是從投資的角度來說，這樣的獲利真的是好投資嗎？21年上漲為原來的3.6倍是相當於
平均每年6.29%的投資報酬率[註2]，不過光是這個數據也還不容易看出來好壞，我們拿其
他投資來對比一下。
在2003年6月開始的0050 ETF到2022年年底含息的報酬率是在這19年半裡平均一年9.77%。
這裡的計算是把拿到的現金股利立刻再拿回來買同一支ETF以享受複利帶來的好處，當然
這裡頭含息的部分還應該要扣掉所得稅跟二代健保，所以最後大概是只比9%多一點的。
剛剛前面提到的6.29%的房價報酬率也是高估了。在信義房屋指數裡面房屋年齡也是一個
重要的房屋特性，對房價是有負面影響的。台灣五十放20年還是台灣五十，並沒有新舊之
別。可是一棟房子放20年之後，價值是比不上隔壁剛蓋好的新房子的。剛剛談台灣五十談
到了現金股利的個人所得稅，房屋也有自己的房屋稅要繳，有貸款利息要負擔。把這些放
在一起，囤房要賺錢絕對不是放長期的，而是要在短期賣掉，靠財務槓桿來賺錢。放個廿
年房貸都繳完了，財務槓桿一點都不剩，報酬率變成剛剛談到的6.29%減去房貸利率再減
掉房屋稅造成的影響以及房屋放了廿年之後的價值減損。
這樣還能賺到錢嗎？
從這個簡單推算就知道「囤房」要賺錢絕對不能放長期，短期就脫手靠財務槓桿放大獲利
才是唯一的途徑。靠徵收囤房稅來提高市場供給並不會有多大用處的。2016年的房地合一
稅就包括了短期交易適用較高的稅率，2021年的房地合一稅2.0把持有期間又做了更嚴格
的限制，對短期交易更加不利，已經是對症下藥了，不過房價還是並沒有因此下跌，最多
是漲的慢一點而已。
打囤房只是紮個稻草人來打，對於居住正義沒有多大的影響。最後打到的可能是繼承了祖
產但是自己用不上也租不出去的人。
[註1] 信義房屋的房價指數從2001年底算起的原因是目前網站上公布資訊最早從2001Q1開
始。原始資料還可以更往前到1991年，不過早年資料樣本點比較少。
[註2] 如果要跟下面台灣五十的時間對應，從2003Q2計算到2022Q4的話，平均每一年報酬
率稍稍上升至6.68%。
4.附註、心得、想法︰
盧教授做了簡略的計算與論述
其實重點就是房價與囤房根本不是重點
降低了房價，不等於買房負擔減輕
打囤房也沒太多用處
所以更多的社宅，更多的包租代管與租屋補助
才是人民真正需要的
人人都有房住最重要