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聯合新聞網
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仲介買賣土地 彰化議員被控誆騙違約金
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2020-10-26 12:31 聯合報 / 記者林宛諭／彰化即時報導
彰化縣議員柯振杯2016年遊說李姓男子購買彰化縣4筆五千萬元土地，後因李妻說李男有
躁鬱症，雖李男已委託柯振杯與地主簽下購地草約，又因定金支票未兌現，買賣不成立，
柯振杯說李男需支付共300萬元違約金給地主，李男支付後，李妻卻在今年發現柯根本未
把其中250萬元給地主，而是自己收下，而提告請求返還250萬元，彰化地方法院判決柯振
杯應返還不當利益250萬元。
李妻林女指出，柯振杯在2016年慫恿她丈夫李男以每0.1公頃土地450萬元價格向4名地主
買約5000多萬元土地，並由李男開出4張共600萬元支票做為定金。
李妻說，丈夫有躁鬱症，有嚴重購地狂傾向，其辨識能力不足，地主委託柯振杯為代理人
簽購地草約，但她丈夫最後支票沒兌現，所以購地草約即不成立，也未再簽正式土地買賣
契約，但柯振杯卻要求要給地主違約金300萬元，地主才要返還支票，否則將對李男提出
訴訟。
判決書指出，柯振杯說李男欲購地，是委託他和另二名仲介朋友處理，後來李男違約，即
與李男談妥需付300萬元違約金，李妻有先給50萬給另一名許姓仲介，後又匯250萬元給他
後，李妻即取回支票，他即與李妻約在便利商店當場把土地買賣契約書撕毀。
但李妻今年卻發現，當年地主並未透過柯振杯要求要支付300萬元，才要返還支票，地主
也未收到300萬元違約金，因此提告要求柯振杯要返還250萬元。
不過柯振杯說，他本來就有從事土地仲介工作，且也受委託與李男簽了土地買賣契約書，
李男後來又不願購買，是因違約協議李妻才付他250萬元。
不過法官認為，委託書上已約定無仲介費用，即便草約因不成立致被告無法收取仲介費用
，也不得因此恣意收取費用。且柯也無法提出土地買賣契約書，雖柯說已在超商撕毀土地
買賣契約書，但李妻否認，李妻說，李男只與柯簽定不動產委託買賣委託書，並未另簽有
土地買賣契約書。
法官認為，柯振杯未能證明與李男有給付違約金之協議，且又未能證實因李男不履行草約
致其受有損害情事，因此判決柯振杯需返還250萬元，全案可上訴。
5.附註、心得、想法︰
※40字心得、備註※
感覺看來，這位彰化縣議員賺得很大……（？）
但他到底知不知道「違約」的構成條件為何？以詐術誤導他人給付特定金額，到頭來還是
要還回去。
參考臺灣彰化地方法院 109 年訴字第 1146 號民事判決：
參、得心證之理由
一、原告主張李ＸＸ於105年間委託被告購買系爭土地，被告因此與系爭土地出賣人等4人
簽立系爭草約，約定每0.1公頃土地之買賣價金為450萬元，買賣總價金達5千多萬元，並
由李ＸＸ開立系爭支票，交予被告，再由渠轉交予土地出賣人等4收訖，作為土地買賣之
定金。嗣土地出賣人等4人持系爭支票請求付款遭拒後，依土地買賣草約第四條約定，於
系爭支票跳票後，系爭草約即不成立。惟被告於系爭支票未獲兌現後向原告聲稱因已簽立
系爭草約，未依約履行給付定金，需給付違約金，土地出賣人等4人始願返還系爭支票，
否則其等將對李ＸＸ提出訴訟。經原告與被告數度協商後，被告向原告聲稱須給付土地出
賣人等4人違約金300萬元，其等始願返回系爭支票，原告因此給付50萬元現金予被告，並
於105年2月22日匯款250萬元至被告之，被告方將系爭支票返還予原告。後原告於109年間
獲悉，土地出賣人等4人於105年並未透過被告表示原告李ＸＸ應給付300萬元違約金，始
願返還系爭支票，且渠等4人於亦未收取被告交付予渠等之違約金，被告於105年2月29日
時，未支付對價予土地出賣人等4人即取回系爭支票，被告受有原告交付之250萬元之利益
，係無法律上原因，造成原告具受有損害，爰依據民法第179條，請求被告返還250萬元予
原告等語。被告則以李ＸＸ欲購買系爭4筆土地，而委託仲介許ＸＸ、李ＸＸ，因伊有從
事土地仲介工作，李ＸＸ又透過李ＸＸ之友人向伊表示要購買系爭土地，詢問是否認識系
爭土地之地主，經伊與地主談妥0.1公頃之出售價格係450萬元後，李ＸＸ與伊及3位仲介
者（即許耀藤、李俊傑與李騰桂）即書立土地買賣契約書，並同意開立六百萬元支票作為
定金。詎李ＸＸ與伊簽約後，不願購買，伊即表示若不購買，因李ＸＸ與伊之間簽有土地
買賣契約，故須給付違約金，李ＸＸ表示願意給付，但希望降低金額，遂達成給付6百萬
元違約金協議。嗣於系爭支票退票後，李ＸＸ再與三位仲介談賠償的事宜，最後協議成立
賠償300萬元，原告於匯款50萬元予許耀藤後，再匯款250萬元給伊，即取回系爭支票。此
外，兩造將兩份土地買賣契約書契約於原告居家附近之7-11便利商店內撕毀，既原告為解
決李ＸＸ違約不購買系爭土地而給付伊250萬，伊即非無法律上原因收受該筆款項，原告
請求即屬無據等語置辯。
二、經查：
（一）原告主張其配偶李ＸＸ於105年間委託被告購買林ＸＸ、林ＸＸ、林ＸＸ、林ＸＸ
所有之下稱系爭土地，被告因此與土地出賣人等4人簽立系爭草約，約定每0.1公頃土地之
買賣價金為450萬元，買賣價金為5千多萬元及由李ＸＸ開立系爭支票，交予被告，再由渠
轉交予土地出賣人等4收訖，作為土地買賣之定金，土地出賣人等4人持系爭支票向付款人
請求付款遭拒後，依土地買賣草約第四條約定，於系爭支票跳票後，該系爭草約即不成立
，暨原告於系爭草約不成立後為取回李ＸＸ開立之系爭支票，因而支付被告250萬元，其
後並取回系爭支票等情，業據提出土地買賣草約，系爭支票及台中銀行匯款收據影本為證
，被告對此亦不爭執，堪信為真實。
（二）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因
，而其後已不存在者，亦同。民法第179條定有明文。又按不當得利依其類型可區分為「
給付型之不當得利」與「非給付型不當得利」，前者係基於受損人之給付而發生之不當得
利，後者乃由於給付以外之行為（受損人、受益人、第三人之行為）或法律規定或事件所
成立之不當得利。在「給付型之不當得利」固應由主張不當得利返還請求權人（受損人）
，就不當得利成立要件中之「無法律上之原因」負舉證責任；惟在「非給付型之不當得利
」中之「權益侵害之不當得利」，由於受益人之受益非由於受損人之給付行為而來，而係
因受益人之侵害事實而受有利益，因此祇要受益人有侵害事實存在，該侵害行為即為「無
法律上之原因」，受損人自不必再就不當得利之「無法律上之原因」負舉證責任，如受益
人主張其有受益之「法律上之原因」，即應由其就此有利之事實負舉證責任。另「非給付
型之不當得利」中之「權益侵害之不當得利」，凡因侵害取得本應歸屬於他人權益內容而
受利益，致他人受損害，欠缺正當性，亦即以侵害行為取得應歸屬他人權益內容之利益，
而從法秩權益歸屬之價值判斷上不具保有利益之正當性者，即應構成「無法律上之原因」
而成立不當得利（最高法院100年度台上字第899號判決意旨參照）。本件由原告係主張其
為取回李ＸＸ不履行系爭草約約定而開立之系爭支票，因而給付違約金250萬元予被告，
並約定由被告轉交系爭土地出賣人等4人，以取回以李ＸＸ簽發之系爭支票，及被告受領
該250萬元係屬不當得利等情以觀，此主張之不當得利屬原告有目的、有意識之給付行為
，而係本於代李ＸＸ給付違約金而來，核應屬前述「給付型不當得利」，依前揭說明，自
應由原告就「無法律上原因」之事實負舉證責任。
（三）查：
①李ＸＸ於105年2月13日至同年2月28日委託被告購買系爭土地，並與被告簽訂不動產委
託買賣委託書（下稱系爭委託書），被告嗣以自己名義簽立系爭草約，買賣雙方分別為買
方柯振杯及賣方林ＸＸ、林ＸＸ、林ＸＸ、林ＸＸ，觀諸契約之名稱為「草約」可知買賣
雙方均認知所簽屬者並非正式買賣契約，從而不排除將來買賣契約無法成立之可能，且若
系爭草約成立亦須再簽屬正式買賣契約，因此系爭草約第四條及第九條分別約定「甲方於
簽訂本草約時同時給付定金新台幣六百萬元整，如附支票四紙，並充價金之一部，乙方親
收無誤，不另立據；甲乙雙方同意俟支票兌現後並約定於105年2月26日以前完成正式簽屬
買賣契約，倘上開支票未經兌現時，本約不成立」、「正式簽屬買賣契約時，甲方得指定
名義人，惟甲方應與該指定名義人負連帶保證責任」。依此，系爭草約雖因系爭支票未兌
現而不成立，被告不因此負有給付違約金之義務。
②再由系爭草約另尚以手寫記載「因本契約不成立，甲方柯振杯收回退票4張」，文字下
並有被告簽名及被告之子柯承翰簽名見證等字樣以觀，則益徵原告所主張土地出賣人等4
人，因系爭草約不成立後即退還系爭支票予被告，被告處理李ＸＸ簽立系爭草約後不願購
買系爭土地之事，實未有任何支出費用予系爭土地之出賣人等情，與事實符，堪可採信。
③又雖被告自陳其有從事土地仲介工作，然系爭委託書第五條費用，則即便系爭草約因不
成立致被告無法收取仲介費用，亦不得因此恣意收取費用。
④被告雖抗辯曾與李ＸＸ簽立土地買賣契約書，其又稱該土地買賣契約書已於原告給付被
告250萬元後，於原告家附近之超商內撕毀而無法提出資料到院，此情業經原告當庭否認
，既被告未能提出土地買賣契約書，且土地買賣契約書於給付違約金後銷毀亦不合常情。
再者，被告於本院進行言詞辯論時，到場一度明白陳稱：「（問：林ＸＸ四人也知道是李
ＸＸ要買，只是先用你的名義打草約？）被告他知道是用我的名義打草約，但是是李ＸＸ
委託我買的。」等語，此核與原告所提被告與跟李ＸＸ所簽訂不動產委託買賣委託書相符
，是堪認被告與李ＸＸ間僅簽有不動產委託買賣委託書，並未另簽有土地買賣契約書。從
而，被告上開抗辯，即屬予盾之詞，不可採信。
⑤承上，原告既就所主張其所以給付250萬元予被告，係肇因受被告誆詞訛騙所致等情，
舉出上開與事實相符之證明證明之，反觀被告非但未能證明與李ＸＸ間有給付違約金之協
議或約定，且又未能證實因李ＸＸ之不履行系爭草約致其受有損害之情事。如此，則被告
收受原告給付之250萬元即屬無法律上原因甚明，原告依據民法第179條規定請求被告返還
系爭款項，即屬有據。
（四）末按，給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，
自受催告時起，負遲延責任；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利
率計算之遲延利息；應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%
，民法第229條第2項、第233條第1項、第203條分別定有明文。原告本件請求自起訴狀繕
本送達翌日起，被告自應負遲延責任，又原告民事起訴狀係於109年9月18日送達被告，有
送達證書在卷可查。是原告請求自起訴狀繕本送達翌日即自109年9月19日起，至清償日止
，按週年利率5%計算之利息，亦屬有據。
（五）綜上所述，原告依不當得利法律關係，請求被告給付2,500,000元，及自109年9月
19日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息，為有理由，應予准許。