※ 引述《wei816 (SW)》之銘言：
: 這位大大說的比較是台北老公寓無法都更主因
: 台北一坪換一坪反而不是太大議題
: 台北很多地方都做的到
: 尤其是捷運附近的，實坪換實坪都可以，搞不好還有車位
: 但是為什麼連這些地方都很難都更？
: 因為違建不拆
: 像是頂樓加蓋，一樓佔據公有地，這些才是主因，才是都更難行的原因
: 不信，找個捷運附近公寓，統一拆除違建，再問要不要都更，你看效果會不會好
: 但李四川為何不敢提？
: 因為是事實，而且公寓屋主很多都認識立委議員什麼的，他提出來會害蔣被罵
: 所以啊，先做都更效益大的，一坪換一坪，帶動都更風氣，永和大陳都更不就是二期帶出來都更風氣，三四五六七才會順利啊
: 所以，老李，不要老看錯問題點，你這樣子會事倍功半啊
: ※ 引述《qw5526259 (B.K)》之銘言：
這兩篇都是搞不清楚狀況
台北難以大規模都更的原因, 就是因為容積不夠
違建的問題有, 但很次要
真正會去說甚麼我違建也要一坪換一坪的人, 有, 但很少
而且真的貪的人, 也不用靠甚麼違建要坪數
直接要求一坪換十坪難道不可以嗎？
大部分人都還是會有合理的期望跟要求
但台北難以大規模都更的原因
是因為台北是從民國72年起分區實施容積管制
實施容積管制之前, 台灣都市地區是採用建蔽管制
這兩者的差異是, 容積管制是直接限制你多少土地就只能蓋多少室內坪數
而建蔽管制是管制允建面積比例跟高度
民國72年以前(依各地實施容積管制時間為準)
一般住宅區的允建建蔽是60%或70%
高度的部分是以6+基地境界線到道路中心線*3, 也就是6+道路寬度一半*3
所以, 以台北市一般有建築線的最窄巷弄6米來講, 允建高度就是6+3*3=15公尺
這個高度, 一般來說就是五層樓, 所以巷弄建築常見就是五樓公寓
而這種在巷弄內的五層公寓建築的容積使用, 大概就是 5*60%=300% or 5*70%=350%
但進入容積時代之後, 這種巷弄內的住宅用地, 大多編為住三, 容積率225%
和原有建築物有75~125%的差距
如果以都更最高獎勵, 原容積120%計算, 300%可以蓋到360%, 350%可以蓋掉420%
要一坪換一坪的話, 建商就必須以360%的建築費攤在建商分到60%房子上
若都更成本30萬(一般大概30-35萬), 那建商就得賣到一坪180萬才能回本
如果只能賣120萬, 那分配比例就得用270% vs 90%分配
如果只能賣100萬, 那分配比例就得用252% vs 108%分配
而且這還都還沒有考慮銷售成本跟利潤, 考慮進去交換比會更低
台北市五層公寓, 沒有得到特案大幅提高都更獎勵的話, 是幾乎不可能做到一坪換一坪
這才是台北市難以都更的關鍵
其次則是一樓店面, 因為建蔽率從60%變成40%, 減少1/3面積, 造成的價值減少問題
這使得大部分都更往往都會卡在一樓店面屋主
至於違建的因素不能說沒有, 但很次要了