都更的問題是這樣
先說明一下什麼是「一坪換一坪」
我看很多人可能不太了解差別
一般人要求的「室內一坪換一坪」
也就是我住權狀30坪的公寓（無公設的），扣掉樓梯可能還有27-28坪（這就是我實際居
住的空間）
但新蓋的都是有35%公設
所以如果室內要27-28，反推回去權狀就需要41.5-43坪
這樣我實際居住面積才沒有變小
而且房屋價值基本上會翻好幾倍
（因為權狀坪數變大+新房子單價高很多）
以上是簡單的計算方式
可以先理解一下
接著問題來了
那建商要怎樣才願意讓你一坪換一坪？
剛好小弟有好幾個案子建商都有來談都更
基地面積從最小180坪到最大整合3000坪的都有
而到底能不能一坪換一坪
最直接的問題就是
「你家能整合的面積到底有多大？」
這攸關所有最後分配的問題
理論上面積越大，容積獎勵越高，建商越有本錢分潤給住戶
所以越大面積的整合，通常分配回來的條件住戶都會很滿意
但是不是每個街廓都能整合到六百坪甚至上千坪的
你一定看過一些市區小巷子的房子
地點很好，但因為早期市容規劃亂七八糟
整塊土地被一堆道路劃的四分五裂
變成東一塊西一塊的
我有一個房子在府中後站就是這樣
地點很好土地還是商業區
但基地實在小，滿打滿算就只有180坪的土地可以改建
因為土地小，容積獎勵等等的都拿的不多
所以權狀28坪的公寓，分回來新房子也是大概28坪….
我做投資的，分回來28坪權狀對我來說房屋價值依舊是上升，當然沒問題
但周邊老住戶就會有意見了
本來大約28坪的居住空間，改建完扣掉公設35%，剩下18坪多
有些人還全家老小住在這，本來三房直接變兩房
變成住不下，未來可能只能賣房另找地方住
這部分就會對老住戶產生很大的抗性
所以常常談到最後不了了之就是這樣
大家都想室內一坪換一坪
但很多人只想要黃金的價值，卻不懂自己住的地方其實是大便般的條件
我府中那個土地還有地主要求要遠雄這種大建商來做，還要分7成，就是典型把垃圾當黃
金在開價的例子
這種人其實超級多
因為不懂，也不缺錢
最後都只能抱著換不了心中價值的房子進入棺材
大概是醬