1000萬的房子頭期款自籌200萬
貸款80%
800萬的貸款找租客用租金來償還
一間房子如果可以住60年
那麼200萬除以60年再除12個月
這間房的持有成本就是
https://i.imgur.com/WeBbvLO.jpg
800萬房貸加總利息算1000萬好了
1000萬房貸除以30年再除以12個月
就是
https://i.imgur.com/7PTkutV.jpg
假設現在距離購屋已經10年
屋主總共繳交房貸總數
https://i.imgur.com/WMMV1IP.jpg
10年內有8年都能找到租客
房客每月付租金13000好了
付了8年
https://i.imgur.com/1WpxCSZ.jpg
總房貸扣掉房客繳付的租金再除以總月數
https://i.imgur.com/Jcnwbr4.jpg
這就是10年下來房價的應有漲幅才對吧？
https://i.imgur.com/xpog2vd.jpg
前面200多萬是10年下來扣掉租客租金收入後
屋主需要自付的房貸
後面200萬是原本的頭期款
現在要賣房子總要把頭期款跟自付金額賺回來才繪本吧?
最少賣多少才回本呢?
未付房貸是
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未付房貸加上屋主自付總額(不含租客付的房租)
https://i.imgur.com/T1aDA89.jpg
所以10年下來站少要賣1075萬
把屋主自付額加上起碼的投資利息好了
再來看看會變多少
10年投資報酬率40% 不錯了吧
https://i.imgur.com/RCyH08c.jpg
這樣變成至少要賣1239萬左右
償還了未付房貸後
資本利得是
https://i.imgur.com/sruEDA1.jpg
變成賺571萬
再扣掉一開始付的頭期款 200萬
是賺371萬對嗎？
現實中10年房價會只有漲這麼點嗎？