20 年漲 3 倍，聽起來很多
不過算一下一年多少
(1+3)^(1/20) = 1.0717
每年大概就 7.2%
以一般個人購屋來說，算個房貸有利息
大概是 5% 多
可是啊
我查了下
近 17 年 (2003 年至 2020 年 7 月) 發行量加權股價報酬指數 (俗稱：大盤還原價) 平均
啊閉著眼睛買 0050 貼著大盤擺著
買房的時候再換成現金
(滯留於股市)
好像也不是不行ㄅ
覺得股市跟房價脫節
那放 resit 也可以ㄅ
※ 引述《DavidGuetta (大衛 庫塔)》之銘言：
: 轉自fb:Mike Chiang
: 看到一堆人在說：
: “物價一直漲，房價怎麼跌”？！
: 忍不住要來跟各位用數據圖表算一下過去20年到底物價，薪資與房價漲了多少？漲幅合不
: 合理？
: 結論是，過去20年來：
: - 薪資漲1.2倍。
: - 物價漲1.5倍。
: - 但是，房價漲了3倍！
: 如果這數據還讓你覺得房價是合理上漲，那我們可以合理懷疑你要不就是跟炒房族一夥的
: ，要不然就是你已經不知不覺被炒房族洗腦了！
: 所以如果物價漲1.5倍，房價漲3倍，房價跟物價一樣漲幅的話，現在房價應該要腰斬打5
: 折才會等於物價漲幅，對吧？！
: 即使房價漲有特權，因為房子大家都需要，台灣人也愛買房炒房，那物價漲1.5倍，房價
: 漲2倍也夠了吧？所以從漲3倍跌到漲2倍，現在的房價也至少要打7折才合理吧？
: 你怎麼看？
: ===================
: 如底下附圖，來比較三個東西這20年來的漲幅：
: 1. 上面附圖：2001-2020年這20年來台灣房價指數從100漲到300，台灣的房價漲3倍！
: 2. 中間兩個附圖：2001年平均薪資33000多，2020年40000左右，台灣受薪階級薪水漲約2
: 0%，也就是這20年來台灣薪資漲1.2倍！
: 3. 右下角附圖：台灣歷年物價通膨漲幅普遍在2%左右，所以2001-2020這20年來物價漲了
: 1.02的20次方=1.486，漲了48.6%，算50%好了，所以這20年來物價漲了50%，物價漲1.5倍
: ！（20年前滷肉飯一碗$25，現在$40元，牛肉麵20年前一碗$60，現在$90元，彰化肉圓20
: 年前小顆的一顆$25元，現在$40元，都是20年漲1.5倍，差不多這樣沒錯吧？！）
: 總結，這20年來台灣：
: - 房價漲3倍！
: - 物價漲1.5倍！
: - 薪資漲1.2倍！
: 看看想想上面三個數據，然後，想想台灣還是有很多人說物價漲人工漲所以房價漲得很合
: 理，而且很多人相信房價只會繼續漲不會跌？！比較了上面三個數據後，，，你覺得呢？
: ！房價沒有被刻意炒作，沒有不合理的超漲嗎？房價超漲後還會繼續漲不需要被修正嗎？
: 台灣2001-2020年這20年來房價在漲什麼？
: - 因為人口紅利在漲：如左下角附圖，15-64歲的工作人口，同時也是買房子的主力人口
: 都在1700萬人以上，在幾十年來的高峰山頂區。有需求房價當然很難跌。但是2015年以後
: 已經往下跌，2020年破1700萬人後快速減少。台灣過去20年的空屋被這1700萬人以上的人
: 口紅利消化掉了，可是，2020年以後已經沒有人口紅利了！2030年這群人口會減到1515萬
: 人，離2015年時的高峰1736萬足足少220萬人！那，未來幾年誰來把現在市場的空屋消化
: 掉呢？
: - 因為長期低利率，而且閒錢多，尤其馬英九2009年降遺產稅引回的大量好幾兆台幣避遺
: 產稅的閒餘資金。但是利率已經低無可低，利率5%跌到1.5%你有感覺，1.5%跌到1%你就沒
: 什麼感覺了！而閒錢也有用完的時候，年輕人低薪沒變有錢，有錢的中老年人退休買房也
: 會買到沒錢，外資台商也一樣。
: - 因為台灣房價從沒像樣的大跌過，所以要洗腦大家“房價只會繼續漲”就相對容易！而
: 只要大部份的人都被洗好洗滿，大部份的人都這樣子認為，房價就不容易大跌。台灣這幾
: 年就是這樣子的。
: 那，因為台灣房價沒大跌過，未來就一定會跟以前一樣嗎？從人口紅利觀點，從新世代比
: 舊世代的薪資低收入更差的觀點來看，台灣未來沒人沒錢，沒有人住的空屋又到處多到爆
: ，房價未來怎麼繼續大漲呢？所以我說頂多能不跌，隨物價每年2%的漲，20年漲1.5倍，
: 現在台北市隨便一棟2000萬，20年後變3000萬，新北市桃園新竹等地區現在隨便一棟1500
: 萬，20年後變2250萬，，，這樣子已經很恐怖了！是吧？還想跟以前一樣20年漲3倍，台
: 北市2000萬變一棟6000萬，新北市桃園新竹等地區現在隨便一棟1500萬，20年後變4500萬
: ？？？可能嗎？
: 有幾種可能：
: - 台灣未來能吸引1-200萬人移民過來彌補人口紅利的缺口。
: - 年輕人低薪問題能快速改善，平均薪資從月薪4萬變大家平均月薪12萬！
: - 台商大量回流，從大陸越南等地大幅撤退。但先決條件是台灣的缺工缺地缺電缺水等問
: 題要先被解決。
: ，，，所以，想想上面各假設的可能性，未來房價不會再大漲的趨勢不是很明顯了嗎？既
: 然沒條件沒可能性再大漲，那就只有小漲，小跌跟大跌三種可能性了，那，就不必急慢慢
: 繼續賺錢理財存錢等有跌時要買房子再買了，不是嗎？至於跌多少你才肯買那就看你自己
: 個人去賭了。
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