轉自fb:Mike Chiang
看到一堆人在說:
“物價一直漲,房價怎麼跌”?!
忍不住要來跟各位用數據圖表算一下過去20年到底物價,薪資與房價漲了多少?漲幅合不
合理?
結論是,過去20年來:
- 薪資漲1.2倍。
- 物價漲1.5倍。
- 但是,房價漲了3倍!
如果這數據還讓你覺得房價是合理上漲,那我們可以合理懷疑你要不就是跟炒房族一夥的
,要不然就是你已經不知不覺被炒房族洗腦了!
所以如果物價漲1.5倍,房價漲3倍,房價跟物價一樣漲幅的話,現在房價應該要腰斬打5
折才會等於物價漲幅,對吧?!
即使房價漲有特權,因為房子大家都需要,台灣人也愛買房炒房,那物價漲1.5倍,房價
漲2倍也夠了吧?所以從漲3倍跌到漲2倍,現在的房價也至少要打7折才合理吧?
你怎麼看?
===================
如底下附圖,來比較三個東西這20年來的漲幅:
1. 上面附圖:2001-2020年這20年來台灣房價指數從100漲到300,台灣的房價漲3倍!
2. 中間兩個附圖:2001年平均薪資33000多,2020年40000左右,台灣受薪階級薪水漲約2
0%,也就是這20年來台灣薪資漲1.2倍!
3. 右下角附圖:台灣歷年物價通膨漲幅普遍在2%左右,所以2001-2020這20年來物價漲了
1.02的20次方=1.486,漲了48.6%,算50%好了,所以這20年來物價漲了50%,物價漲1.5倍
!(20年前滷肉飯一碗$25,現在$40元,牛肉麵20年前一碗$60,現在$90元,彰化肉圓20
年前小顆的一顆$25元,現在$40元,都是20年漲1.5倍,差不多這樣沒錯吧?!)
總結,這20年來台灣:
- 房價漲3倍!
- 物價漲1.5倍!
- 薪資漲1.2倍!
看看想想上面三個數據,然後,想想台灣還是有很多人說物價漲人工漲所以房價漲得很合
理,而且很多人相信房價只會繼續漲不會跌?!比較了上面三個數據後,,,你覺得呢?
!房價沒有被刻意炒作,沒有不合理的超漲嗎?房價超漲後還會繼續漲不需要被修正嗎?
台灣2001-2020年這20年來房價在漲什麼?
- 因為人口紅利在漲:如左下角附圖,15-64歲的工作人口,同時也是買房子的主力人口
都在1700萬人以上,在幾十年來的高峰山頂區。有需求房價當然很難跌。但是2015年以後
已經往下跌,2020年破1700萬人後快速減少。台灣過去20年的空屋被這1700萬人以上的人
口紅利消化掉了,可是,2020年以後已經沒有人口紅利了!2030年這群人口會減到1515萬
人,離2015年時的高峰1736萬足足少220萬人!那,未來幾年誰來把現在市場的空屋消化
掉呢?
- 因為長期低利率,而且閒錢多,尤其馬英九2009年降遺產稅引回的大量好幾兆台幣避遺
產稅的閒餘資金。但是利率已經低無可低,利率5%跌到1.5%你有感覺,1.5%跌到1%你就沒
什麼感覺了!而閒錢也有用完的時候,年輕人低薪沒變有錢,有錢的中老年人退休買房也
會買到沒錢,外資台商也一樣。
- 因為台灣房價從沒像樣的大跌過,所以要洗腦大家“房價只會繼續漲”就相對容易!而
只要大部份的人都被洗好洗滿,大部份的人都這樣子認為,房價就不容易大跌。台灣這幾
年就是這樣子的。
那,因為台灣房價沒大跌過,未來就一定會跟以前一樣嗎?從人口紅利觀點,從新世代比
舊世代的薪資低收入更差的觀點來看,台灣未來沒人沒錢,沒有人住的空屋又到處多到爆
,房價未來怎麼繼續大漲呢?所以我說頂多能不跌,隨物價每年2%的漲,20年漲1.5倍,
現在台北市隨便一棟2000萬,20年後變3000萬,新北市桃園新竹等地區現在隨便一棟1500
萬,20年後變2250萬,,,這樣子已經很恐怖了!是吧?還想跟以前一樣20年漲3倍,台
北市2000萬變一棟6000萬,新北市桃園新竹等地區現在隨便一棟1500萬,20年後變4500萬
???可能嗎?
有幾種可能:
- 台灣未來能吸引1-200萬人移民過來彌補人口紅利的缺口。
- 年輕人低薪問題能快速改善,平均薪資從月薪4萬變大家平均月薪12萬!
- 台商大量回流,從大陸越南等地大幅撤退。但先決條件是台灣的缺工缺地缺電缺水等問
題要先被解決。
,,,所以,想想上面各假設的可能性,未來房價不會再大漲的趨勢不是很明顯了嗎?既
然沒條件沒可能性再大漲,那就只有小漲,小跌跟大跌三種可能性了,那,就不必急慢慢
繼續賺錢理財存錢等有跌時要買房子再買了,不是嗎?至於跌多少你才肯買那就看你自己
個人去賭了。
https://upload.cc/i1/2021/01/10/Vra4Op.jpeg