哀...又在講泡沫..XD
泡沫是怎樣產生??
價格炒作過高超越它的基本面太多,之後撐不住崩潰.
那請問不動產的基本面是甚麼?
就是那個我每天講的國小數學公式.
出租投報率 = 持有成本(稅金) + 資金成本(利息)
你不要跟我講甚麼包租公風險幹嘛的.
你今天是要自住.
當你的租金比你買這間房子的貸款利息+稅金還高的時候.
你是不是租不如買??....因為你租會多承擔更多的支出...
因此跟包租公無關,跟你自己有關..
你在出租投報率過高的時候租屋,就是送錢給人家花,當冤大頭.
但反過來如果出租投報率過低....那你買房子幹嘛?花錢提共房客有房子住?在做善事嗎?
所以你看,我們炒房的這幾年從來都不考慮去中國買房子.
因為中國的房價早就超越基本面了.
要討論也是美國....你沒看到美國疫情那麼嚴重,房價還在漲..
so...泡沫要建立在基本面失衡狀態下.
但問題是,台灣95%的房子,價格都是被低估.
(整個台灣包含花東)
那你要期待甚麼泡沫..XD
至於少數超越基本面的物件..
你看我們投資客老鳥有在玩那個嗎?
甚至連店面這幾年投資客都不愛了.
(因為租金成長太低,一般店面要預期他租金大幅成長,這樣可以反過來把價格拉高
所以店面有時候可以接受略低於基本面的物件..但必須建立在租金可以大漲的情況下
訪間一般買店面的觀念,金店面,旺市地面,那是盤子買法,在幫我們出貨用的.
店面就是要買未來有發展.
而當他變金店面,就是該賣的時候.而不是變成金店面才跑去買
你價差一賺,可是收租幾十年的租金總和...誰在跟你甚麼金店面收租三代..XD
我一次買賣就把你幾十年的租金賺走...人生誰跟你在那邊等幾十年收租)
so...基本面條件下,不存在泡沫..!!!
除非租金先崩盤....
2000年那一次很嚴重的金融海嘯,倒了一堆上市公司,一堆股票變壁紙.
那時候就是租金崩潰.
或是底特律,也是租金崩潰.
但是2008租金沒崩潰(因為那是美國她家的事情,台灣燒到股票,可是實體產業傷害不大)
所以2008你看不到房價泡沫.
這一次就更糟糕.
這一次照理講是要超越2008的世界性經濟金融災難.
但瘋狂的川普燒美國國庫拯救全世界的股票...XD
把它燒成"貨幣崩潰"..XD
那.....
現在問題已經不是房價租金了.
而是貨幣怎麼可以崩潰成這樣子...!!!!!!!
(全世界的貨幣都在崩潰,崩潰速度超過因為疫情產生的金融經濟災難的損害速度
所以你說甚麼台幣對美金匯率...恩....你是不是誤會甚麼東西.
誰在跟你講台幣或是美金崩潰,我在跟你講全世界整個籃子的貨幣都在崩潰
那自然你外匯看起來的變化並沒有很大..)
也因此,股市阿,房市阿,全都逆勢成長...!!!
甚至PS5都要天價..!!!
至於租金...XD....昨天有人把40年高雄2F公寓三房,用一萬八出租租掉了...
各位好自為之~~~