剛好有人開頭 來簡單說給大家參考一下
""中國長租公寓 資本房仲聯手的P2P陷阱""
近期中國主要城市房租快速上漲 其中主要原因有三
1.房產稅徵收的市場預期
2.房價上漲過快的比價效應
3.資本房仲的聯手炒作
其中一與二應該不難理解 這邊來看一下資本與房仲是如何聯手吸乾中國年輕人
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先來了解一下中國租房市場的一些慣例
一般來說中國房東一般住房都是要押一付三 辦公室是押一付六
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台灣或其他國家都有物業管理公司 透過跟房東建立信任提供管理服務
用比市場行情略低的價格取得房源 在透過重新裝修或隔間再用比市場行情略高的價格出
租
這些物業管理公司賺的就是這些差價或者隔間出租後的增值價格
中國在2016年之前 這類物業管理公司也是類似這樣的操作
但是在去年中國證監會 住建部聯手推動了"房地產投資信託基金(REITs)"後
(不動產證券化的一種)
中國的租房市場 開始在資本的進入產生的質變
物業管理公司(自如 蛋殼)或者房仲(鏈家 我愛我家)開始受到資本的青睞
瞬間都有大筆的增資投入(自如 就得到騰訊為首的40億融資)
並且開始在資本的協助下 透過發行信托受益权掛牌籌募另一筆專項P2P資金
並透過這兩手資金開始炒高房價同時吸乾中國年輕人
具體的操作如下
先透過增資來的資金 大量壟斷房源 房東開價5000 他可以直接給6000 並押1付11
並透過區塊壟斷 一個小區一個小區的攻陷 許多小區除了這些公司已經沒有其他房東房源
而在部分優質小區 各家公司比價競爭 你＋1000 我就+2000 你2000 我再大500
北上深許多小區瞬間房價上漲40%以上 甚至有100%的案例出現
而房源開發業務在高額的獎金誘惑下(許多人月收入超過3萬rmb)
除了加價外 已經開始透過各種手段吸引房東簽約(可以自己想像)
有了房源以後 最快速的重新裝修或隔間並投放在市場上
(性冷淡風的風格 低劣的用材與施工 2~3天就可以完成一間房35m^2裝修)
之後就是出租了 除了打著優質管理與裝修 以高於市場行情10~15%的價格出租外(抬價後)
前面提到中國市場是習慣押一付三
但是這些平台提供押一付一的服務 但要收取一些手續費
每個月多幾百元 但是起租壓力少很多 馬上就受
關鍵點就來了 一旦你在平台上面選擇押一付一
就等於是在不知不覺貸了一筆 金額等於=合約房租總額的信用貸款 平均利率在11~13之間
(貸款資本的來源就是前面提到的REITs)
有的人是辦信用卡才發現 有的人是買房買車貸款才發現 但有更多人到現在都沒有發現
而發行REITs給於的回報預期是5.5~6.5 這中間就已經有很大的利差
而且這些P2P放款 不良率非常低 基本上可以說是0風險 很少有人會為了不繳房租去違約
的
所以透過接近一年的操作 這些公司手上有這些東西
1.大量的簽約房源與簽約住戶(僅自如一家 隨時保持12萬套可拎包入住房源)
2.穩定的現金流入(房租很穩的)
3.非常好的回報率
4.部分房租市場的訂價權 而且逐漸擴大
下一步當然就是繼續增資 繼續擴大規模然後上市變現
(自如私下已經喊出要超越美國最大長租運贏公司AVB 250億美金估值)
從2016年起 中國的薪資基本進入增長停滯的狀態
高額的企業稅賦與社會福利交金 已經讓多數中國企業無力提昇工資
而當企業開始被政府逼著合法合規申報員工收入後
員工也才發現原來個人稅賦是如此沈重
北京上海10000人民幣的稅前收入 到手只剩下7500左右
原本3000上下的房租尚可以生活
但現在許多區塊同樣的水平沒有4500 5000已經沒有房源
而且在不留意下 還會背上高利息P2P信用貸款
中國中央似乎也無力處理這問題 雖然約談這些公司要求立刻改正
但是這些公司依然排定大量的REITs發行計畫
在全中國大量招聘開發房源員工 這些員工繼續瘋狂推高價格搶房源
但是這些公司並非都能穩當經營
過高的補貼與獎金 管理人的揮霍與散財
如果無法上市 沒有後續資本注入 隨時有斷頭的風險
前天在杭州已經有的一家這樣的公司倒閉
部分房東因為沒有收到續約的租金 要趕租客出去
但是租客欠P2P的錢還是要還的 不但沒地方住 房租還是要繳
已經開始引發部分的社會憤怒
但是這些公司還是像近期 睜眼說淡水紅鳟=三文魚的瞎話一樣
"我們沒有炒高房價 我們只提供平台與服務"
目前這樣的狀況已經在中國民間引起集體憤怒 而且憤怒的主體是90後年輕人
中國會如何處理這樣的憤怒 還滿值得看戲的
活不下去是事實 這不是壓輿論可以壓住的事
但是自打臉喊停也是做不下去的事情
而且就算願意打也沒有用中國房東已經嘗到甜頭 各種比價效應已經出現
中國會不會繼鎖房價後 開始鎖房租呢
但是房價可以用預售證銷售證來限定你銷售價格 但是房租呢？？控的了嗎？
強制這些公司暫停操作 如果產生資金斷頭 這些已經莫名背上債務的年輕人又該如何
(目前估計超過250萬人)
包子政權一堆未經思考的政策 逐漸開始有報應了