台灣的前車之鑑是這個才對吧！
#1K-MMVo1 (PublicIssue)
每次吵炒房問題時，都很少提到前例...
就是西班牙
http://www.cbc.gov.tw/public/Attachment/212199553271.pdf
西班牙房地產泡沫之形成，除了信貸擴張、消費過度，及抵押貸款市場自由化等與他國相
同之成因外，尚有其獨特的原因及特色。
（一） 房地產泡沫成因
1. 人民偏好買房自住
因西班牙提供的社會福利保障有限，家庭必須累積足夠財富以因應未來所需，且有土斯有
財的觀念深植人心。根據 2001 年西班牙人口普查，個人住房擁有率高達 81%，為全球住
房擁有率較高的國家之一。
2. 稅賦優惠政策鼓勵購屋
西班牙政府給予房地產業各類補助，如減免房屋擁有者所得稅、降低住宅建設增值稅及購
屋者抵押貸款利息等，其中減免所得稅使房屋成為更具投資吸引力的投資標的。西班牙政
府補貼中低收入者最多 1.1 萬歐元的房屋頭期款，大幅提高民眾購房誘因。
3. 國內外房地產投資需求強烈
2000 年至 2007 年間，西班牙全國家庭數每年僅增加 28 萬戶，但同期平均每年新增房屋
60 萬棟，顯示大部分新建房係作為西班牙或外國家庭的第二間房產。西班牙人認為不動
產為最安全的投資標的，因土地的價值不易減損，可以抵抗通膨，使得房地產市場成為西
班牙企業、家庭的投資首選。而英國及德國人喜愛至西班牙沿海地區度假，因此大量購買
渡假別墅或是第二間房產，這些投資約占西班牙 GDP 的 1%。
4. 移民快速成長推升住房需求與新屋供給
1998 年至 2008 年間，西班牙為解決人口老化及勞動力不足的問題，採行相對寬鬆的移
民政策，外來移民占勞動人口比例從 2%增至16%，外來移民則由100萬增至500萬人，因而
大幅推升住屋需求。此外，外來移民亦為營建業提供豐沛而廉價的勞動力，促進新屋供給
的增加，也是西班牙營建業蓬勃發展的關鍵因素。
5. 媒體扮演推波助瀾的角色
早在 2006 年，國際媒體即警告西班牙可能發生房地產泡沫（The Economist(2006)），
但西班牙銀行、企業及媒體仍持續推出低廉 貸款的廣告。Muller（2011）指出，由於西
班牙媒體炒作，導致房地產投機時間延長，因渠等未提供正確且充足的資訊，大眾無法瞭
解西班牙的房地產市場與整體經濟情勢，而深信房地產將永無止盡的繁榮。
6. 低利率降低借貸成本
1999 年歐元啟動後，西班牙實質利率快速下降。此外，抵押貸款市場自由化及金融機構
的競爭加劇，使平均抵押貸款利率由1991 年的 17%，降至 2004 年的 3.5%。長期利率急
遽降低，增強消費者對未來低利率的預期，因此 98%的購屋者採用機動抵押借款利率（
ARMs）而非固定利率買房。金融危機爆發後，抵押貸款利率升高，加重了西班牙家庭房貸
還款負擔，增加違約和銀行信用風險。
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明明就有個很好的前例呀....
西班牙房巿泡沬化的影響有多大？
光看失業率好了....
全國失業人數近 570 萬人，在歐盟會員國中，西班牙的失業情況最為嚴重，且 25 歲以
下青年失業率高達 52%。西班牙政府預測 2012 年失業率為 24.6%，預測至 2015 年前，
失業率都將高達 22%，Global Insight 之預測值則均逾24%。
而且出事受影響最嚴重的還是年輕人呀...近一半失業。
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以前的舊文....
不覺得和台灣現在很像嗎？
但很少看到媒體敢討論這個例子。