原文43，因友被劣退，故替友回文。
正文如下（手機排版請見諒）：
各位鄉民大家好，小弟目前在明德店做了一陣子房仲，雖然才到職一年也有賣出13間房子
的經驗，綜合一年的買賣經驗與行情分析，以下是我對石牌明德區的小小見解，歡迎討論
一、買明德石牌唭哩岸需要多少預算呢?
明德石牌唭哩岸實質上是個共同生活圈，會建議綜合來考量
當然越往北投越便宜，多一個捷運站行情約會降個0.5成-1成
不過還是要看案件總價與單價區間如下：
10年內電梯3房 少4000萬 (7x萬/坪-8x萬/坪)
20年內電梯3房 至少3000萬(6x萬/坪-7x萬/坪)
40年內電梯3房 至少2000萬(5x萬/坪-6x萬/坪)
公寓幾乎都是38-45年 (公寓主流坪數為26-30坪)
2、3樓至少1300萬(4x萬/坪-5x萬/坪)
4、5樓至少1000萬(3x萬/坪-4x萬/坪)
為甚麼會提到「至少呢」，隨著街道的規劃，細部區域的行情也會有落差
像是石牌捷運站2號出口的「昇陽璞園建設系列的大樓」光是10年的昇陽麗緹小坪數單價
也能賣到86萬/坪呢!!
至於價格為甚麼沒有想像中的低？因為此區的供給遠遠小於需求，價格自然就會相對高，
除非願意買公寓4、5樓，價格上就能彈性許多，4月底我有成交尊賢街5樓33萬/坪呢！
https://i.imgur.com/MWLDb6X.jpg
二、石牌地區優勢與購買客群雛形
(一)地區特色
1.雙醫院醫療系統
2.台北市門牌
3.石牌國中小學區
4.離城不離塵
(上行義路泡溫泉、去天母逛SOGO、去士林逛夜市、去新北投抓寶可夢)
5.電梯大樓戶數單純
(除了石牌捷運站2號出口的大樓，幾乎物件都是20-40戶，很適合喜歡單純數戶的客戶)
6.幾乎沒什麼套房物件
(如果要買套房物件需要去有硫磺的新北投找找了)
(二)買方客群分析 (以我成交北投區11間為例)
1.在地客戶(爸媽買給小孩)*2
2.在地客戶(外地搬回石牌) *1
3.在地客戶(小屋換大屋)*1
4.在地客戶(石牌國中/小學區)*2
5.在地客戶(租房改買房) *1
6.外地客戶(雙醫院醫療需求)*1
7.外地客戶(工作因素)*1
8.外地客戶(投資兼自住)*1
(三)賣屋原因分析 (以我成交北投區11間為例)
1.公寓換石牌以外的電梯物件*9
(少數換石牌當地，幾乎都是換到淡水、蘆洲、林口、八里)
2.空房用不到*1
3.需要用錢*1
綜觀以上，我的經驗與目前正在帶看的買方是客群幾乎都是內需(當地人買當地的房子)，
因為物件真的太少，有錢都不一定能買到喜歡的房子。
三、自稱天母人?
至於住明德、石牌都會自稱天母人呢？因為以磺溪為界右邊為士林區，左邊為北投區，一
溪之隔，其實差不遠，所以連住在榮總(石牌路二段、天母西路、行義路)都會自稱天母人
https://i.imgur.com/X4NUgsO.jpg
小結：
其實最常碰到的買方就是說「我的預算一千萬，想買公寓2、3樓，最好3房2廳2衛，格局
方正、有前後陽台進出」只是上述的條件通常預算就確實買不到了(除非買15-20坪的公寓
，只是這類產品非當地主流)，後續許多買方就會轉往復興崗、忠義、竹圍看屋了，甚至
繼續租房子下去。
每次接案件最常和屋主提到的就是「買您這間四樓1500萬的公寓，客戶若貸7成，頭期款
至少準備450萬+上100萬的裝潢費用，後續若貸款20年，一個月要還近6萬塊，月收入要12
萬(年收入破百)，有這樣的收入幾乎是企業主管級了，才有辦法買您這個公寓」
雖然許多人都說房仲又要來議價，但現實卻是如此，只希望這些一手持有的爸爸媽媽們，
可以手下留情，賺少一點點，給這些還買得起的客戶們一點機會QQ
放張個人DM，歡迎一同討論，如果有不法拜託告知一聲趕緊撤下來XD
https://i.imgur.com/j5nGvkS.jpg