※ 引述《Aruka0924 (Aruka)》之銘言：
: 現在很多資訊都比以前透明化了，
: 有實價登錄，有網路比價，感覺可以取代房仲最重要的功能了，
: 那麼大家覺得房仲現在存在意義是？
大家安安，我是小地哥
房地產科系出身，淺談不動產的疑問
首先我們來討論一下實價登錄到底都在湊馬該?
普遍大眾的認知實價登錄就是把成交的金額登上去
這個你知道，我知道，隔壁那個獨眼龍也知道
但大家只要上去看一看就知道這個區域的行情，這句話對否?
其實對，但也不完全對
我們從下面的角度來看
內政部網站對實價登錄的意義為其實寫的有點冗長
擷取一段重點「目的為了讓房地產交易更能符合所謂的三公原則
『公平、公正、公開 』並實現政府所積極推動的「居住正義」之主張
今天大家幹你實價登錄，就是幹你這個主張
這個我們先不談，各位客官別2我，畢竟居住正義不是我們要談的
這句話的解釋，其實白話來說就是要解決一個問題
「資訊不對稱」的問題
不動產的市場裡，消費者永遠是弱勢
建商喊價多少，你就掏多少
為何? 因為消費者不知道這個房價是如何形成的
所以我們今天要買房子，可能只能去實價登錄網看看附近的價格
自己心中再算算看，買或不買
那實價登錄網站上我能看到什麼資訊呢?
1、交易標的：這房子在哪
2、標的資訊：這房子有啥
3、價格資訊：業障重
前兩項沒有問題，第三項似乎就有點讓人產生疑慮
這個問題我們要先想到實價登錄的基本，登錄
誰登錄? 不會是你，也不會是我
實價登錄裡面說道「買賣案件未委託地政士或經紀業者由買方登錄申報，賣方無申報義務
若為委託買賣案，由受託的地政士或經紀業者申報登錄」(經紀業管理條例§24-1提到)
除非你老兄考過地政士，買房子就自己過戶辦一辦
那一般民眾怎麼辦呢?
通常為了避免麻煩，都會直接找仲介或代銷業者
當然你也可以不找仲介，大家開心簽個約轉個帳
找個地政士幫我過戶、登記然後實價登錄就好
但其中的問題可能就要自己評估，像是我買了之後發現這棟房子有他項權利
我買賣房子簽的契約書要自己逐條檢視、我花五百萬買了25坪
結果隔兩條街可以買到32坪等等的問題
或許你小心一點、麻煩一點，這些問題都可以避免
但其實為了避免麻煩，大多人還是接受仲介或代銷業一條龍服務的機制
契約書解釋給你聽、提醒你該注意事項、印鑑證明文件準備等等
一來可以獲得保障，什麼時間該登記什麼、什麼文件哪裡要注意仲介或代銷都幫你準備好
二來到時候出問題，我告你屋主再告你一個仲介公司未盡職責所在
回過頭來說說為什麼實價登錄網上的價格會有疑慮
第一、如果是沒有委託仲介的，可能是親友間的交易(偏低)
也可能是建商購買土地遇到畸零地(類似釘子戶，一坪開價一百萬)
這些在查詢實價登錄時，進去網站右邊有個Open Data可以下載
裡面的備註欄裡會寫到，影響交易價格的特殊事項
所以你要花時間把這些阿哩阿雜的東西剃除後，才能得到「較接近」市場行情的價格
第二、如果是委託仲介或地政士，這個小弟不敢多言，有沒有賣高、灌水什麼的
交由各位看官想像，但必須強調的是目前台灣仲介市場風氣不算太糟
或許不到價格完全貼近市場行情，但也不至於偏差太遠
仲介只負責居間，喊高喊低是屋主與買方說的算，有仲介是惡質的，但絕對有良心存在
其實仲介業內部自己都知道，依經驗這個區域內的買家出價大概多少、賣方可接受多少
你的預算多少，仲介業可以幫你找到最適合的物件，絕對比實價登錄來得準確
說到這邊，實價登錄網站上的數字
信與不信就交由大家自己決定囉!
接下來要討論一下原po的問題，到底仲介存在的意義是什麼呢
仲介基本上會跟代銷業做個連結，這邊先幫大家分清楚兩者的差別
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│ 服務對象 │ 收取傭金 │ 薪水
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仲介業 │ 買賣雙方 │賣方4%、買方2%│ 6%傭金中抽取獎金
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代銷業 │ 建設公司 │ 跟建設公司談 │ 代銷公司支付
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仲介業收取的傭金，在法律上有立法的
普遍上認為消費者相對於經紀業處於弱勢，故立法保障之
但代銷業由於是替建設公司賣房子，建設公司屬於相對強勢就不再立法保護
假設今天你跟5樓買房子，總價100萬
我是仲介我就抽6%，6萬
但很抱歉，有些機會不是屬於我的
我是指6萬我不能全部拿到，公司還要抽
相信我現在仲介業也是她媽血汗
有底薪的6萬只能抽6~8%，沒底薪的最高可以到6成
我今天仲介幫你跑來跑去，打聽這房子有沒有死過人、到處打廣告
還要調謄本、陪管理員泡茶、被客戶碎嘴放鳥、被八卦板提醒沒有妹妹
我都熬過來好不容易找到人買了，簽約了，我拿8%
還要被質疑有沒有存在的必要QQ
代銷業的處境其實也跟仲介業差不多
大家出來服務的，被嘴個兩句賺沒多少，還要被嫌不買股票、被說九點餓
慘嘻嘻
台灣仲介太多，好的一定留下，壞的自然淘汰
我就遇過真的很好的仲介，颱風天去幫客戶看房子會不會漏水、夫妻吵架當協調的
也遇過爛到不行，我也想叫五樓肛他的那種
但其實仲介業跟保險員、業務員都一樣
我們有我們的專業，能提供一份保障、一份安心
或許你有過不好的經驗，但不全然大家都是壞的
買房子是人生中最重要的決定之一，仲介的存在就是給你作決定時有個參考
有的人不需要仲介，但仲介還是被需要著
職業不分貴賤，希望大家下次接受仲介的服務時
可以多一分鼓勵，少一分不屑，大家都是出來混口飯吃的嗎。
仲介全聯會最近說要上街抗議，小弟有空再來跟大家聊聊
我個人偏向不認同，總之先拔草測風向
我是小地哥，淺談房地產的疑問
你有疑問發發文，我有空就來討論
我們下次見。