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: 我再談談關於房價與央行的問題
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: 先談第一個問題也就是當初我的主旨
: 事實上原文主旨是連彭淮南自己都跳出來說是不對的
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: 關鍵就是央行佔政府歲入比
: 我國的立委其實對於金融和外匯存底很多都搞不清楚是在幹嘛的
: 所以把央行作為國家的收入來源是極大的錯誤
央行最重要的通膨、匯率、金融穩定都有做到
那麼歲入多少變成一個外部效果 不是評判他做得好不好的標準
考試就只考國英數 你拿個自然出來比較幹嘛?
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: 在整個歲入的總額不變的狀況下，要讓央行卸下這個任務就要先讓稅收提高
: 這個應該沒有異議，連彭自己都說要降低央行的歲入任務
: 而我在文中其實認為央行的貨幣操作是其中一個讓地產高漲的原因
: 但主要在於台灣當年的防火牆，持有稅有很大的問題
: 近幾年在資本利得稅的兩稅合一和持有稅開始調高下，房價已經得到控制
: 現在反而是擔心在升息循環啟動後
: 會遭遇到泡沫破滅導致通貨緊縮
: 特別在政府的電業法與一例一休下產生的停滯性通膨
: 資金轉往地產的與股市的跡象相當明顯
: 股市的量能放大，資產營建股也重啟多頭走勢
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: 我先談一下央行主要在玩什麼
: 央行主要是控制失業率與通膨(物價)的機構，並且如彭總裁所說控制金融穩定
: 而央行的很多報告都在談利息與房地產之間的關係
: 所以說央行與房地產無關絕對是無稽之談
: 升降息的決策正確與否可以再討論
: 但說房地產央行無法控制，我已經在之前的回文有提到
房價當然跟利息有關 這誰都知道
但央行不該負主要責任
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: 央行可以針對投資性房貸做出成數限制的信用管制
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: 事實上央行在2010年的六月底的會議中針對高危險區
: 購屋地點坐落台北市全區及新北市板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、
: 樹林、汐止等區域的房貸客戶；同年，再增加林口、淡水及三峽
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: 但這個動作基本上早就太晚了，涉及的層面也太淺
: 因為熱錢從2009QE就一路讓房地產出現瘋狂的走勢而在2010年中才做出這個動作
: 基本上已經為時已晚，且針對性地區的限購無法解決全面上漲的問題，
: 在這個問題上，政府的資本利得稅與持有稅的錯誤也是關鍵，算是相輔相成
: 造就的高房價，但稅制的錯誤的嚴重性還是比較嚴重。
你自己也說政府稅制比較重要 這部分是管的?
央行在2010就開始動作了 那麼其他部會在幹嘛??
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: 從2011年憤怒的民怨導致讓馬政府用四個月的時間就讓奢侈稅上路，轉移棟數的急凍
: 就說明市場已經有受到奢侈稅影響冷卻，雖最後只有收到152億的稅，但以有達到讓房價
: 降溫的作用。
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: 2015年的八月8月央行宣布放寬不動產信用管制，刪除新北市八里、鶯歌及桃園市全區，且同時豪宅、
: 法人購置住宅及第三戶房貸成數，從原有的5成增加至6成。
: 2016年3月，央行宣布除了豪宅(北市總價8千萬元、新北市6千萬元、其他地區4千萬元)仍
: 限縮銀貸成數外，全面鬆綁包括特定區域信用管制、自然人第三戶銀貸成數等管制措施
: ，也讓自2010年起為期5年的信用管制終結。
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: 所以我針對這點一直說央行不作為就是指明知這些管制措施能有效抑制投機。
: 卻還是針對第三房的投資房貸在去管制而放鬆，也只豪宅做信用管制。
: 對這麼弱信用管制作為，其實對於地產泡沫實在太樂觀，以台灣目前的狀況只要一升息
: 就非常可能出現反向的通貨緊縮，這區別在於有房貸跟沒房貸的人的差別。
為什麼連柯P都說 房價好好的為什麼要去打他?
房地產在過去十幾年來是一個資金的大蓄水池
你把裡面的水全部倒出來會怎麼樣?
你以為他們會乖乖跑進實體產業實行產業升級嗎 想太多
資金非常怕風險 從房產裡面出來的錢更是
沒有已經成氣候的新興產業可以去化這些資金(沒有新產業是誰的責任拜託請搞清楚
當然是衝擊舊有產業 讓所有價格飆高
最害怕的就是去炒民生物資 (因為大眾一定要消費 不買不行
炒糧食 屯青菜 豬肉價格創新高
到時候一個便當三五百 央行總裁也沒辦法平抑物價
再來 資金沒有好的投資標的
他就出走了 投資 生產 消費 稅收 都在國外
台灣政府一毛錢都收不到 這些稅收和經濟效益去哪裡補??
這也是外資的稅率通常都比台灣本土資金優惠的原因
因為這是有和沒有的差別
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: 以一千萬的房貸來說，只要利率上漲1%，全年繳交的房貸利息就會高出十萬
: 對於普通受薪階級，我們以薪資中位數41000左右來計算，相當於幫銀行做兩個半月白工
: 但假設不升息，反向就讓物價吃掉了無房貸的上班族，而且隨著蔡政府許多錯誤的施政
: 導致政策性通膨的狀況預期心理加劇，廠商也就肆無忌憚地加價賣
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: 如最近的統一鮮奶調漲、星巴克大漲等等
: 也就是從2009年的房貸問題讓有驚人的貨幣全卡在了不合理的房地產上
那二三年前台灣也因為原物料大漲而吹起漲價風
你要不要也怪在房價上面?
台灣通膨低太久了 略高的通膨對勞工是好事(同樣的時間勞力的價格會比較高
對資本家和吃老本的人是壞事(要追求更高的利率
推論可以再寫一篇 這邊先不談
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: 台灣的一月份的CPI已經來到了2.25%，在一月初彭還對媒體說台灣的物價是Low and
: stable，預測的中位數全年只有1.07%，但在一例一休和電業法後我是沒有信心最後
: 全年走完真的是這個數字，即使是回到CPI的問題，台灣長年因為有便宜的電、
: 水、油、氣、甚至公路都控制價格，政府控制物價保持偏低的狀況，台灣的電便宜的
: 程度便宜到Google來台設立資料中心，如果在台電沒賺錢的前提下，這麼做等於是拿
: 台電的資產再補貼Google，而用電量大的企業如半導體等等均是如此，所以這種CPI
: 數字實質上也有人為操控在裡面。
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: 而CPI當中沒有計入房價，只記入租金，台灣人對物價的嫌惡感最大就是來自於房價。
: 因此這份CPI與台灣人心中認定的物價也有所差距，所以從CPI指數來看物價也是個
: 迷思，因為買房在台灣人的資產權重很高，而且現在的年輕人不是“不想”買房
: 而是“買不起”房，買房通常衡量的一個指標是收入，把房價/收入。
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: 假設 1000萬的房/100萬年收 ＝ 10 表示不計算貸款的狀況下
: 10年不吃不喝可以買下一間房。
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: 而以目前實質薪資倒退，房價卻上漲，最大的關鍵就是回到利率
: 利率如果不漲，那就只能去投資風險資產，如股票、期貨、基金、或買入高於漲幅保險
: 但若心中的物價是房價
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: 那房價每年的漲幅是多少，你的利息就要是多少
: 就可知為何民眾心理的物價與實際數字落差極大，因為利息一年只有1%
: 但房價是一年漲幅都在5%以上，也就是你的資產報酬率要超過5%才能抵抗房地產漲幅
: 假設你只有200萬買進1000萬的房子
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: 而當民生物價開始上漲，這時候換央行不能升息了，因為散戶滿手的房
: 一旦升息以後，自住的這些高價買進的自住客，每1%就多出十幾萬的收入
: 變成銀行的，但也表示一般民眾的會少了10幾萬
所以不會真的打房的原因你也說了 然後又說央行要對高房價負責
為什麼你的立場一值跳來跳去?
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: 等於一個月就少一萬，這就是央行無法反應CPI升息的原因
: 因為一升下去，在收入沒有增加的狀況下，買房的收縮開支就會造成消費不振
: 所以就回到我前面所說，這是有房貸跟沒房貸的兩難，而造成這兩難的就是錯誤的稅制
: 與不夠強烈的信用管制。
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: 這是當年日本的故事，但如今很有可能變成台灣的故事，因為無法抑制高房價
: 就導致無法升息，在美國持續升息的狀況下(美國如今也面對到物價上漲快速的問題)
: 如果不升息會導致台灣與美國的利差，而就會讓資金從台灣撤退
: 如果升息就會導致房價開始下跌有可能造許多民眾財產損失（特別是剛開始自住的人）
: 所以前幾年我才一直鼓吹千萬別買房，因為你要買房要買在利率的高點
: 別買在低點，否則就很有可能變成最後一隻老鼠
資金會撤退回美國 所以台幣匯率不宜強勢
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: 而經常帳與金融帳的問題又要再另外談了，本篇就只針對房價與升息的兩難
: 做出一點回顧，央行總裁也是人，他也必須做出決策，為了拼經濟而讓房價作為帶領經濟
: 的火車頭從一開始台灣就錯了，2003年至今14個年頭，這14個年頭是台灣錯誤稅制造成
: 最大的主因，彭總裁作為央行總裁，阻升不阻貶替台灣企業增加競爭力卻也反過頭來
: 侵害到了台幣的購買力，等於變相拿全民的財產在補貼企業做生意，而企業在壯大的同時
: 卻因為自動化和設備與製成的提升，以及台灣失敗的產業轉型導致薪資節節敗退。
一樣 你要推提出台幣是低估的這個證據 後面推論才會有效
不然過去十年 台幣相較世界上80%以上貨幣是強勢的
假設都錯了 後面怎麼會對?
PS：台灣外匯存底在2011年達到4000億美元之後就沒有再大幅上升
所以這也不能當作台幣被低估的證據
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: 最後淪落到人人都變成屋奴，而有資產的企業和個人成為最大贏家，因為抗通膨成功。
: 台幣相對於地產已經是完全的沒有價值了，持有新台幣定存的個人成了這場遊戲最大的
: 輸家，把所有的錯都歸給彭總裁是錯的，以我個人的意見，他幫助了企業和政府債務以及
: 維穩低物價有其功勞，但CPI當初的設計沒有房價，也沒有考量到企業收入是否回流勞工的
: 問題，企業收入是否回饋勞工這問題不是政府拿出一例一休或是立法就能解決，
: 而是怎麼讓勞工提高附加價值，又怎麼讓勞工可以抵抗自動化的問題。
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: 總之稅改之路漫長，要思考周延相當困難，但絕非一相情願的用法律加薪就能解決，
: 反而可能造成更嚴重的停滯性通膨，而無法解決結構性的災難。
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上面講了一堆央行的壞話 然後說不該全部全部怪給央行?
然後最後說結構轉型 稅改更加重要 你是在???
全文沒有中心論點阿你
到底是要打央行要對高房價負責 還是央行沒有把通膨控制好
還是台幣被低估是錯的 最後央行的問題說了一大圈 每項都點到一些
結果結論是 稅改之路漫長 要思考周延性相當困難???
最後又批評法律加薪會造成停滯性通膨????
你搞得我好亂啊 大哥
※ 編輯: bms (36.228.151.151), 03/03/2017 09:48:29