※ 引述《MMMB4219 (小懶覺)》之銘言：
: 到底公寓督更難在哪裡?
: 假設一棟公寓有8戶 (共4樓 一層2戶)
: 兩棟公寓一起督更 總共16戶
: 新大樓蓋個20層 (一層3戶 總共60戶)
: 原住戶1換2 每人拿到2戶 建商還留有60-2*16=28戶
: 原住戶賺到 建商賺到 市容更新
: 這麼簡單
: 到底督更難在哪?????
都更之難，難於上青天。
難處一：容積率的限制
以台北市住三容積率225%為例，意思是一坪地有2.25坪的生產力，
台北市的225%應該在全國的住宅區算是相當高的，
其它的有200%、160%、140%、甚至是120%。
獎勵容積大約再多20%，也就是2.25坪的生產力再多0.45坪。
都更獎勵值大約25%左右(正常都更案)。
換句話說，土地能蓋出多少樓地板面積，早就已經被決定了，
不是每塊地都能簡簡單單的蓋個二三十樓。
其它還要考慮削線等量體空間的問題，
簡單來說，就是生產力夠，但是框框就是那麼大，讓你塞不進去，
也就是容積用不完。
其它的，容積移轉也能再創造出生產力，只不過，要花錢買容積。
難處二：都更地主心態。
正如推文提到的，一樓地主認為自己有店面要多分，四樓地主也認為自己有
頂加要多分，那二三樓的地主會甘願當傻瓜嗎？
不可能的。
都更在文林苑後就沒得玩了，因為現在要求送計劃要同意到90%，
也就是說，四樓公寓一戶都不能少，五樓公寓能掉一戶，
可是五樓十戶，每個人的土地持分只有1/10，
假設你家室內有30坪，土地持分換算實際面積可能只有7坪不到。
就算容積給你灌到爆，一坪地讓你蓋個4.5坪樓地板好了，
最多也只能蓋出31.5坪(權狀=total)。
舊公寓的公設，最多7%~10%，一支梯，一個水塔，結束。
新大樓呢？
光建築技術規則裡最低度的要求塞進就大概就要30%起跳。
室內實際31.5坪*0.7=22坪。
地主跳腳，因為原本未都更前，每間房子都外推，
前陽台、後陽台，再加個鐵窗，
敢一點的，鐵窗外推後再加地板又隔一間。
真正的使用空間破40坪。
這怎麼談？
難處三：都更不如肉羹
就算是前面問題都克服了。
也都簽好合建跟都更同意書了，準備跑計劃階段。
這份計劃書就開始在各局處流浪，
都更處、都發局、公務局、先進幹事會再進大會，
委員們慣例上要批一下，加點意見，檢討重送，
一去七八個年頭，還算是幸運的。
有的一躺十幾年，躺到賭魔陳金城都出獄了，案子還沒審完。
所以現在誰要真的作都更？
嘛都騙人的啦!
假都更啦!
地主就是建商啦! 都先買一買，或是協議合建條件都談好，
跑都更是為了多爭取容積用的。
都更已死，現在的都更都是借屍還魂。