為啥要買房...
這是一個數字遊戲.
我們來比較,存款 保險 屯房.
設定數值,定存利率1%,通膨3%,金額100.
存款就是100存進去每年領1%利息.
但是因為要吃掉3%通膨,所以你其實是每年虧損2%.
儲蓄保險利息可能比較高,2%.
但是通膨吃掉3%,所以是1%虧損.
買房100買進去,每年抗通膨成長3%抵銷通膨3%,但是算上折舊1%,虧損1%.
這是大家應該沒啥爭議的東西.
但是一般人忘了一個東西,那就是房子可以出租...!!
因此真正的房子利潤,還要算是租金,大約等於利率+持有成本,約1%好了.
因此到最後..
存款賠最多,儲蓄險小賠,不動產持平.
(另外存款和保險還要抽稅,房子的稅算進租金了,因為租金會回灌持有成本)
so...當你有一筆錢,要保值為啥選擇不動產,是這樣來的.
但是今天,如果是借錢來投資呢??
這時我們在設定一個貸款利率,1.5%.
你貸款100去存款(疑.)
通膨打平後,你除了本來的2%後還虧掉利差=2.5%
保險的話,其實你有小賺,因為你錢是借來的,因此通膨打消掉本金,你小賺0.5%利差.
(當然我目前是設定保險利率略高於貸款0.5%)
不動產的話
因為本金本身無視通膨,所以你負債100是每年減少3%,但是房子抗通膨,所以是賺3%.
扣掉利息1.5%所以正賺1.5%.
再加上本來的虧折舊1%所以是正賺0.5%.
再加上租金收入1%,你是賺1.5%.
so...以上懂了為啥要買不動產,不買保險了吧.
保險是給有需要的人買的,有錢人不需要買保險.
保險業為啥要給大家那麼好的保險,讓大家賺錢.
因為你賺0.5%,他把你的錢拿去丟不動產,他賺1.5%...所以他可以賺1%的利差.
這就是為啥我們台灣首富蔡萬霖是幹保險的,而不是搞科技業的.
當然如果不是不動產,而是股票基金等抗通膨並有收益的資產,公式可以套用.
很多人會被這些數學遊戲搞到昏頭而買錯東西.
尤其商周,報紙媒體很代亂寫成功人的投資心得.
然後都只寫結果,步推論.
然後一般人最愛現成,你現成告訴我我100萬要丟哪就好,買哪支股票就好,不要解釋.
所以..大家就被財經雜誌牽著走...就是這樣.
不過我不是說不動產是無敵.
如果是在經濟爆發性成長的時候.
你的通膨5%,利率5.5%,貸款7.5%.
那會是另外一個不一樣的世界.
so..在甚麼年代投資甚麼東西.
像30年前投資不動產其實並不好賺.
但是現在負利率年代,投資不動產才是好賺.
不過這邊又扯到,真實市場又有其他的變化.
例如房地價炒作,股票惡性炒作,金融風暴OOXX等等.
so....那還是老話一句.
下好離手,風險自負....