作者:
ceca (生活藝術大師 N)
2014-06-09 19:32:23其實中南部公寓比你想像中還要有價值.
最主要的價值在於,她不用管理費.
你想,如果一坪10萬,管理費一個月50塊..這樣等於0.6%持有成本...!!
(最近不是很愛講1%持有稅嗎...XD)
這...你就知道為啥中南部的公寓2F 3F那麼搶手.
公寓3F等同大樓20年屋價,2F等同8年屋價...!!(公寓可能4x年)
是這樣來的.
當然我不否認,這種情況可能會在整個房價都上漲後,開始產生變化.
so...房價越高,因為管理費的消耗比率越低,所以公寓的價值性也越低.
當然到了台北,則是因為都更大法,所以又是另外一個世界.
但以上講的是大樓和公寓.
在來講透天.
透天的特色就是土地持份高,免管理費.整棟自己的好整理.
缺點就是整建費用很高,平面被切割不好規劃.
所以以正常來講,買透天因為土地持分100%又型狀完整,所以保值增值性都很好.
但是因為透天頂樓容易漏水,外加結構問題牆壁面太多.
所以整建起來花費會很多...所以住透天手上現金要多一點.
或是你買中古透天,你還要抓一筆整修費用.
不過很多事情不是必然的.
平時在講理論,拿的是經典物件在討論.
但是實際上你走上市場,一大堆奇奇怪怪的狀況非常的多.
so....其實買東西還是要看的.
例如你有1500萬要買高雄的房子好了.
一般人直覺就是,靠杯,林杯買透天不買大樓.
但結果你買到路很亂,然後環境很糟的社區,然後又買了不到六米的巷道還很深.
靠杯你死定了,就算你土地持份70坪,你還是死定了....XD
你不如去買愛河第一排景觀大樓,正在暴漲中.
你又不如去買幾個區域的公寓二樓,之後會有一大波補漲潮.
透天的價直在於土地,土地的價直在於蓋大樓或是變店面.
變店面的土地基本上一般人是買不到的.
投資店面的都是老狐狸,凡事提早5年卡位,自住戶絕對搶不贏.
(自住戶連2年後環境有啥變化都不知道.)
so...一般透天的土地價值,還是在於住個1x~2x年後蓋大樓.
不要被啥文林苑洗腦太嚴重..XD..
你的房子不能蓋大樓的話,你還以為中古透天可以漲多高喔.
而蓋大樓基本上要考量的東西就是.
1.地目 商用地才會有建商愛收,住基本上建商不愛碰,除非他提早知道過幾年會改商.
因為地目影響容積率和建蔽率.
2.馬路大小 馬鹿大小影響蓋的高低.
3.方正 不方正除了設計困難外,可能會產生很多不能蓋的畸零地,建商會優先避開.
so...中古透天要買,就要買面10米路,連棟透天,四周馬路很直,市中心.
這種東西最會漲,尤其建商在收對街的,對街友釘子戶在那邊卡,越卡房價越高.
等到對面蓋起來建商在來收你這邊的時候,你就繼續當釘子互,把地價炒高更高更高更高.
這就是透天的奧妙...XD
很多人不太願意被建商收,主要是討厭建商太早收.
例如這邊要蓋捷運,靠杯還有三年完工你就來收,幹你娘林杯不賣.
而建商也不是傻子,她最希望收起來蓋,然後捷運蓋好她的大樓也蓋好當場賣.
so..這邊就會有很多爭執點...XD
但反正...就說是錢嘛...錢談不攏問題....社會就這麼簡單.
不過也因此,我們知道有幾種透天不要買.
1.路太亂又太小的地方...
路亂就難規劃,建設也少,環境也差,所以建商收購透天去蓋大樓的意願也低.
2.馬路越大條越好,太小條的話,建商收你的價絕對不高.
並且要你背後有臨大馬路透天,所以建商要把後面和你一起收起來.
要是你這區都小路,建商跟本蓋不高,他就不會收.
3.地目以商為優先.
新重劃區地目一般都是住,並且要天荒地老後才會改商.
老市區大多都商,因為政府希望建商去把老市區更新成大樓.
so...商的透天優先被建商談,住的你要等個xx年後都發局把你改商後再等xx年建商才來.
你已經很老了.
當然新區域你如果是買規劃的很好的住宅區的別墅,那是另外一種情況.
但是新區域,不買老透天...!!!!
4.連棟透天優先考慮,三角窗有優勢,最好馬路把你門隔成一個長方形方塊,這種最漂亮.
5.正隔壁或後面有大樓的盡量不要買.
很多人當釘子戶會當過頭,被建商放生...XD
例如這一排,你就她媽的給她卡死死,建商不爽了不收你,蓋小一點結案.
靠杯你完蛋了..尤其如果你另外一端沒辦法蓋大樓的話.
你那間透天瞬間貶值...正確來講就是有價無市,沒人會買.然後你就萬年透天自己慢慢整.
另外因為大樓在旁邊壓迫感很強,你一整個風水遭到極點...XD
所以做人不要貪心,小心偷雞不著蝕把米.
我看過各種放生方式,放旁邊,放前面,放後面,還有包起來的...XD
另外三角窗也很容易被放生,不要以為三角窗無敵,錯,剛好相反.三角窗最好放生..
這就是所謂建商的逆襲....
so...買透天的想法是對的.
但是不代表你閉著眼睛買就是對的.
很多細節要去注意.
一個優勢盡失的透天,她的價值性遠不如很多大樓或公寓.
不是只要有透天兩個字就是無敵的,天底下沒這種事情.