來認真回一下REITS 這裡只討論MORTGAGE型
最近REITS跌到崩潰 就兩點
1.瞬間零利率的再融資
2.沒工作 直接拒繳
OK 先來講第一點 MORTGAGE有固定式FRM跟浮動式ARM
基本上固定不怕利息變動 浮動會比較怕
理論上降息會讓資金湧進房地產 但是降太多反而會造成利潤減少
不過大部分公司對於利息跳動這件事 都有做避險 所以還好
會崩到這樣 是因為直接就不繳了 那當然是炸開 你公司直接就沒收入了
再來要分產業 每個公司 分很細 有住宅 商辦零售 觀光旅遊 辦公大樓
目前最慘的 觀光旅遊 每間都跌到認不出來 特別股股利也都停發
幾乎每間REITS公司都有發特別股
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講這麼多 以風險規避者來說 就買REM 或是買 NLY吧
REM是ETF 沒有倒掉問題 NLY大部分資產都是 有聯邦保證收買的mortgage
想要搞風險一點的 就可以買 股利沒停發的
想要搞一波大的 就買觀光旅遊吧
之前抄底MFA 滿刺激的
目前大部分都已經跟債權銀行協調完畢
大部分結果是銀行拍賣掉一部分抵押資產+延期保證金追繳 很多都是延到6/1那邊
講實際REITS公司也很無辜啦 就經過2008之後槓桿算是都很保守了
好不容易2019年開漲 因為基期很低了 但是這次更衰 直接就收入大幅減少
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我現在手上 重壓NLY 小壓EPR 這家公司財報還OK
另外就是買個50 100股的觀光旅遊類特別股 大概都只要10幾元附近 當買樂透
配息這問題很重傷 但是我有查到一檔BPY 不知道他會不會課稅
因為總部好像在百慕達 然後又是加拿大公司 反正我有買來肉身試
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補充一下 我個人除了NLY是買母股 其他都是買特別股
或許之後看起來沒有這麼大的報酬 但是15~18元 撿到特別股 就算30%稅 也都有10%報酬
再來 就算倒掉 清算 特別股也比母股穩很多
最後 美國公司倒閉講實際不是什麼罕事 要能接受且習慣
美國有投資方針是 買快掉公司 去投資 然後拼不倒
還有一種 就是有延遲效應的 就是他倒掉 倒掉進法院清算 都要一段時間
尤其REITS這種會有時間差 等到拍賣的時候 可能早就漲回去比倒掉當下好很多
大概是這樣