知道PTT高手很多(弱弱地說),不知道這個PO這邊對不對(感覺跟版名比較相符)...
這是我幾年前（2013）作的一份簡報，我大概花了一個禮拜的時間，
才解出答案，現在突然很想把它分享出來。
（大概是因為前幾天玩了大富翁桌遊）
若有相關不同的意見也歡迎跟我分享討論~
(圖文好讀版)
http://ariel11920002.pixnet.net/blog/post/460641380
應是台灣某個人的真人真事，出這個題目的老師，
我後來發現他是聽聞的(他曾當過台日房屋仲介)
當時問了銀行外匯的行員，都沒人聽得懂我在說什麼，
有時候理財投資這種事，真的要自己學習。
感想:「要懂得把握人生中讓你翻身機會。」
《題目》:在平成六年的時候，用3000萬台幣跟銀行(icbc)開出100萬美金的支票，
然後將100萬的支票拿到日本銀行質押貸款去買銀座的房子，
請問過了10年以後，資產變得如何?
大家可以自己先想想，過一個禮拜還是不知道，再看我的答案！
首先，先還回當時的時空背景。
平成6年是西元1994年，對照時間表，當時日本正處於經濟泡沫（1980後期~1990初期），
而1990後自此日本也被戲稱為「失落的十年」。
當時日本銀行採取超低利的政策，泡沫經濟化在1994年的時候，房價近腰斬。
以日本1994年公告地價比較圖來看，東京真的是相對下降比較平緩的地區。
這時候用台幣向當時的銀行ICBC金額為美金100萬元匯票去日本質押貸款，
保守估計當時可以貸款八成，再用那筆錢貸款買房子。
將質押的錢，轉成房子(債權)。
接下來看匯率上的動向，如前所說日本失落的十年，美金兌換日幣持續走高。
大概抓了一下匯率（1995~2006），
1994年到1998年美金對於日幣至少外匯利率漲了50%。
所以，假設美金漲價的話可以質押匯兌出更多的金錢去償還房子貸款，
換個角度，也可以想說是房價又打了五折。
日本的房子自此房價漲勢都不如租金，
同時再將買到的日本東京銀座商業區房子出租出去，
把房租拿來償還貸款。
以下為結論，以日本貸款利息低，租金收益高，租金的收益足以償還房子本金跟利息。
而為什麼會將台幣換成美金匯票，則是因為看漲美金。
（美金相對穩，減少台幣對日幣的匯兌風險）
若美金跌的話，可選擇持有日幣。
將房子貸款還清之後，再贖回自己的匯票。
這是一個財務槓桿（匯率）的理財＋房地產，
所以最後這個人是100萬美金匯票還在，然後房子貸款還清，又有租金收入。
把時間拉長來看，其實在1994年購入房屋並沒有買在最低點，
但是匯率利益將這部分損失已完全消弭。
雖然這整個看起來如此美好，簡直的完美投資，
但前提還是要先有3000萬元才可以這樣玩