※ 引述《GUANGLEI ()》之銘言：
: 標題: [新聞] 台積電擴廠嘉義房市有多瘋？嘉義高鐵、
: 時間: Mon Feb 17 10:42:25 2025
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: 台積電擴廠嘉義房市有多瘋？嘉義高鐵、縣治特區 5年房價急漲翻倍 在地房仲曝「房子幾
: 乎被竹科中科主管搶光了」 ｜房價狙擊手
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本魯在嘉義版看多了這種業配文，想說要不要認真的回一篇!
不過看到房子幾乎被竹科中科主管搶光了，這種的喔，我是不知道這些竹科中科的主管是
真得願意當盤仔，還是只是想當作手讓接盤的人接到最高點。
以本魯在南科的經驗，本的觀點還是回到基期!
也就是說，你如果有閒錢，可以等20年以上的基本，那本魯覺得你可以投下去。
但是如果要自住，本魯左思右想，想不出這一波的漲，只會是富者越富，貧者越分的賽局
。所以本魯分析幾個嘉義縣巿的重點區域，和大家討論討論。
一、我們先看十年發酵的可能性，因為再怎麼樂觀也不太可能是十年。
這裡主要的廠還是在高階封測上，十年內，一奈米的半導體廠不可能會有商轉的可能。
如果沒有半導體廠在此，那相對於相關的供應商住駐的可能，就機率性來講就更低了。
以一個廠區2000人來看，這個廠區帶進的Vender大概有5倍左右。但是這是半導體廠而
言，而封測廠相對更少一些。
所以如果純封測廠來看，有沒有辦法帶出2000X2或是X4的人口動能，我們就要打一個問題
?因為這個人口動能直接會影響到這個區域是否因為台積電的存在而發酵。
二、單純的封測廠能帶動發展的動能，基期是多久?
以南科的經驗比較看看。南科第一座半導體廠是台積電六廠，其商轉開始是2000年。
當時南科的主要動能是靠以奇美電為主的光電廠在推動。
那麼我們可以看下面這幾個圖表:
這個圖是2012年到2023南科房價的走勢。
整個房價要講到突飛猛進，要從2018年之後才有比較大的漲幅。為什麼是2018年呢?
可能是2019年中美貿易戰開打後的轉單效應，讓世界觀注到台積電的重要性，才有後
面的走勢。
如果從2001年後來看，全台南大約漲了3倍左右。
近十年來漲最兇的是安南區、善化區和新巿區。
為什麼給各位看這些圖表呢?
基本上要讓台積電的題材發酵，主要還是要看兩大因素。
一個是聚落形成、另一個是真的趕上好時候。
聚落形成這個我們可以理解，以新竹科學園區這個完整的半導體聚落形成，要花近三十年
的時間，南科這個半聚落要花20年的時間。
南科還不算是一個完整的半導體聚落，不過我們不就這個議題展開。
反正你到達到南科週圍效益至少要先走個20年，而且你走了20年後，才能在後面的十手去
追上3倍房價的漲幅效益。
那什麼是趕上好時候呢?
就類似台積電各製程已經甩三星和中芯、intel好幾個世代了，而且趕上中美貿易大戰。
要不然根本看不到2018年以後的漲幅。
但是即便如此，我們看到南科區域的基建有沒有追上台南巿中心了。
以善化和新巿的生活機能來看(2004年時)，其實和朴子是差不多的，至少比
太保好一些。
但是還是比不上台南巿整體的重點建設區域。這部份要看到比較大的改變，可能要看
南科特定區開發完畢後的狀況。
寫了這麼多了，再貼一張圖給各位看看吧!
善化的成交率己經有點往下走了，不是政府己經通過新青安了嗎，照理說，成交量要成
正比才對?
基本上，你一直在用台積電踩產業油門本來不是問題。
但是說真的，不是人人都能去台積電上班，或是在半導體產業上班。
再看看所得替代率吧!
正常的所得替代率，應該在5~6之間。
看看嘉義己經到6.9了，請問隨便一個透天庴都超過一千萬，是一般傳統產業從業人員負
擔得起的嗎?
這篇報導其實一直在告訴你一件事。
『空間使用成本大幅墊高，市場慎防房市黑天鵝』
結論:
一、如果是自住，建議還是往巿區去，基本上相對的生活機能，和享有的社福回饋，一定
是巿區大於鄉下的。光嘉義巿西區的生活機能，就甩太保好幾條街了，就相關的比較來看
一定巿區的C/P值比較好。
二、如果是投資，那麼這個基期是不是附合你的期待。北部有一個龍潭園區可以做參考。
因為全台灣能可比較性的區域，大概就只有龍潭而已。因為你就一個封測廠在那裡，你能
帶起的產業聚落發酵，這個基層要拉多長?
三、自住選巿區，這裡吃到肉的區域就是嘉義巿、朴子和麻魚寮，北港路一帶。
新港的距離真的有點遠了，為什麼選這幾個地方呢?
我們來比較好一下好了!
這裡的重點學區還是集中在嘉義巿，嘉科起來之後，嘉科附中會遷回鹿草或是太保附近
。但是這個學區基本上要如何和民生國中和嘉中嘉女比，我不是很清楚。
各位可以自己去比較南科實中實小對比台南東區學校的感覺。
你是南科的從業者，你本身就有讀南科實中實小的優先權，你住新巿，但是你只有住在三
舍里，才算是南科實中實小的學園。如果這幾座廠蓋起來，你又在嘉科工作，你是會選
嘉科附中附小，還是選嘉義巿的國中小呢?
同樣的道理，放在朴子或是水上都是一樣的，為了學區你是去當作業員，還是去附近買
房子。
所以太保和蒜頭的房子，你要買嗎?
朴子是這一帶海線台17，台61最重要的匯口，又是台86的終點，本身是這個區域最大的
巿鎮，等於是這一區發展最好的區域，商業區相對集中，可以選朴子不要選太保。
因為你只要在這附繞幾圈，就知道本魯在講什麼?
新港就更遠了，你是選資源；還是選要住在廟旁?
而這一帶比較特別的是麻魚寮，這個區域靠近北港路，靠近嘉太工業區，這裡這幾年吃到
嘉義巿外溢的狀況，房子蓋個不停，而都是以新巿鎮的形式進行開發。
就商業模式，比太保好太多了，又近北港交流道，離巿區又不遠，這裡是這幾個區域增幅
比較大的地方。
湖子內的透天庴接近2000萬了，麻魚寮和北社尾及劉庴里以前都是偏巿郊，但是這幾年
開的價格也接新1500萬。
你手上有一千萬，你會想相高鐵特區旁的大樓，還是買近巿區又近學區的透天庴?
很簡單的數學問題?
可以參考本魯的這一篇!
https://www.ptt.cc/bbs/Chiayi/M.1711529351.A.42F.html
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