我目前有兩間房，一間自住，一間收租中，但兩間都有大額貸款。另手上也有相應的資金在股市投資中。
投資是為了生活開銷，也為了抗通膨。獲利扣除開銷，每年還略有結餘，繼續滾入投資部位投資。
目前考慮的是，從現在初退到未來離開為止，該怎麼處理房貸的問題。正常狀況下還房貸的話，在走之前應該還不完。
若照現況，等我走時，小孩(還有配偶，看誰先走)會收到帶有貸款的房子，應該還有股票，以及一些不多的保險理賠。
房屋作為遺產，是以公告地價與公告現值課遺產稅。因為低於市值，所以比賣掉後以現金遺贈給繼承人來得有利(繳稅較少)。何況還有房貸的負債。
但繼承人得到這房子後，若很快售出變現，將面臨高額的土增稅與房地合一稅。即使繼承後過了五年，房地合一稅仍高達20%。
可能大家會覺得繼承來的房子為何要賣? 這是因為屆時孩子得到的是一間高齡且可能是不符其居住需求的房子，且持有也需年年繳稅。
依照時下年輕人的喜好，多半想住新房。但房價又高不可攀，所以唯一解法就是賣掉繼承來的舊屋來買新屋。但賣掉繼承所得的舊屋，就得繳高額的稅金。甚至還可能需要賤賣。
於是時下有些父母會將房子以市價交易方式賣給子女。透過分年贈與現金，給孩子預備頭期款，交易後讓孩子背負得起的房貸。如此一來孩子即使未來賣掉房子，也是以取得時的市價來計稅，相對來說省很多稅。
不過此法的缺點是生前贈與對父母比較不利。如果小孩的經濟能力不夠，可能得犧牲掉你賺取生活費的資金。如果要贈與超過每年免稅上限，還得額外繳納贈與稅。
對富人來說，生前贈與一些錢或房給小孩可能沒什麼。但對我這種一般人來說，生前贈與可能讓我自己面臨生活的風險，或不得不犧牲自己的生活品質。因此感到為難。
所以想請教版上的大大們，關於房子的傳承，你們的想法如何? 希望可以交流一下。

嗯，從節稅的觀點，你可以自己把房子賣掉? 自住房另當別論，有一定要留著出租房的理由嗎?

因為餘命估計還有20年左右。留房抗通膨，也可給小孩住我自己把房子賣掉換成現金的話，作為遺產稅率更高

我想應該要評估小孩到底有沒有意願持有房子。如果真的沒有意願持有，你自己持有十年後再賣，房地合一稅會比較低。遺產稅有一些其他處理方式。

謝謝建議。自己賣轉換成其他資產如保險也是一途主要是孩子還年輕，希望他自己先認真奮鬥比較好所以現階段沒與他討論

轉貸40年再給小孩

是繼承兩間老房？ 自住的戶籍遷入 到時候400免稅額及稅率10%處理應該可以省很多稅 出租的再看要不要處置吧 讓小孩保有被動收入也可以考慮可能以後還是要確定一下小孩的想法 感覺原po好像也不是很確定是否要賣 建議以你最想達成的目的去規劃 稅金當然是重點 但是先確定要達成什麼樣的目的再去想稅金比較好 不然繳得少到時候小孩想法不一樣又很麻煩

土增稅從繼承時點算 另外有符合要件的話 房地合一持有期間可以和你一起算

貸好貸滿再給小孩就沒有取得成本遠低於市值的問題土增稅繼承是免課而且更新取得時間到繼承房地合一持有時間是合併計算遺產>>贈與

我考慮主要不是稅金，而是希望遺贈的房產不會反而變成孩子的負擔或大麻煩

這不是計算機按一按就能比較出遺產和贈與的稅金高低嗎

兩間房都是自購，一間105年以前購入，一間之後入手贈與稅是自己出，遺產稅是繼承人付。所以我好奇他人的做法房地合一稅課稅是親子持有時間合併計算啊? 這樣好多了。謝謝!

推I大, 用房貸負債拉高繼承基準但依然需要提早每年贈與節稅想省稅又怕被孩子犧牲, 自己還是要想清楚贈與的進度

兒孫自有兒孫福 莫與兒孫做馬牛林則徐：子孫若如我，留錢做什麼；子孫不如我，留錢做什麼?賢而多財，則損其志；愚而多財，益增其過。想想5億高中生 您留的是財產還是催命符...別留債跟自己的長照坑人算客氣了 理想上是養出有能力的小孩會孝順更好 實務上我們搞不清楚怎麼做才好

留啊 幹嘛讓他白得

現在與一代之前不同之處，在於房價相對來說變得更貴然後人均壽命也變得更長孩子可能得工作到退休以後，才得繼承我自己年輕時也曾覺得若買房時父母能幫一點的話該有多好搞不好就有餘裕多生一個其實如果小孩認真打拼，為人父母有能力會想幫但如果給了只是拿去吃喝玩樂，就不太想幫忙

台灣的人均壽命印象裡開始下降了 年輕人壽命有望比父母短

我倒是覺得你能留給孩子的一個大遺產是建立他甚麼是優質貸款的觀念, 這比你留兩棟房子給他可能都受用有貸款有大不了的?貸好貸滿得到的資金怎麼規劃才是重點

會在適當的時機與小孩"交流觀念"的確現在仍有許多人擔心買房到臨終貸款還不完

為什麼需要擔心年終貸款還不完，低利貸款就代代相傳*臨終把優質債務一代傳一代，資產也會一代一代的增加像我學貸就分期30年，利率1.75%，狗才還錢

不要

那你不要讓他到退休才繼承啊，想想巴菲特

有些人真的擔心貸款一輩子還不完而不敢買房換房

賣掉，然後分年贈與。如果覺得親子關係可能有變用信託方式。

賣掉比較不利 如果市價2000萬 貸款1000萬 但公告可能是800萬 等於你資產是負的 遺產稅才會少房地合一給孩子煩惱吧 還有重購退稅

說的是有重購退稅。但最好也別讓他付不起房貸

版主您好部分資產用保單來配置可以解決您的問題保單一樣每月配息就像是買一間小套房收租金一樣最重要的差異是可以選擇高額的壽險申請理賠15天 這筆錢直接下來繳遺產稅讓我們留房不留債給孩子加上這筆錢的分配權會在您手上不會受民法1138條限制可以說是超越了信託跟遺囑我服務於錠嵂保經的玉青代理了33家保險公司有投資型的證照可以協助您比較各家保險商品有需要協助歡迎一起討論喔！https://line.me/ti/p/ctVZxuD-x7不好意思….要寄信給版主 換了手機app勿發版上 請問怎麼刪除