Re: [請益] 是否該揹兩間房貸

作者: nyc0125 (乃)   2022-07-11 17:19:35
後續跟原 PO 有信件來往。
經同意後把其中一封放上來交流分享。
也呼籲有緣人,小家庭+低/無後援的狀況下,
為著生活高標抓太緊繃,很辛苦的。
生養育與生命教育傳承的路途上,不僅是物質上,精神心力上也會需要活水。
量力而為,誠實面對自己的支出,手上有什麼牌就怎麼打牌便夠好了。
FOMO(fear of missing out) 是很可怕的。
理財規劃先於投資規劃,而生涯規劃又更先於理財規劃。
印象是從 A 大那裡學習來的,共勉之。
※ [本文轉錄自 nyc0125 信箱]
作者: nyc0125 (@)
標題: Re: [請益] 是否該揹兩間房貸
時間: Fri Jul 1 00:13:47 2022
不確定你們的日常支出,如交通費、娛樂費、伙食費等,
是實際的記帳後價格或是預估出來的。
因為如果有在用車跟機車,一個月只有 500 的交通費(燃油費),是比較罕見。
水電瓦斯網路該格是空的也不現實。
以及治裝娛樂等費用 2000,也無規劃國外花費,也算是比較保守。
要自己釐清一下是否其實有名目沒注意到,
以及會否是基於這兩年外部疫情才導致花費較少,
卻過去習慣並非如此。
但也可能的確你們夫妻倆的生活就是比較簡約,這我無法得知,也無意涉入。
如果生活的花費的確如表。
3-5 年內僅兩人生活不成問題,因為現金流是可以負荷的。
不過年底為了入住新屋跟整理出租物件,支出要量力而為。
接下來這半年生活看能否多省一點下來。
以及除非你的利率是特例的低,否則信貸通常能越早還清越好。
你手頭現金比信貸還多,若沒有在幫自己獲利,這些利息都是白繳的。
現在就只怕你沒寫上去的項目其實遠比你以為的還多,
以及第二間的房屋其實沒有足夠的出租自償能力,而你因為買下去了而樂觀高估。
房市我說不準,畢竟地緣來說,
你們照理比我更熟悉當地租屋市場價格如何、是否熱絡?
以及當地人流活動狀況如何日後好脫手否?
假設你提及的市場理解跟評估如實,則思路是合理的。
在低利前提下,透過借貸把未來的貨幣換成現在的資產,概念本身沒有問題。
但前提是你們倆口真的能貸得到兩間房都是 40 年,
這邊請務必跟銀行端做好確認,
不只是紙上作業的基本條件要符合,更要確定銀行端是否能放款以及條件狀況。
否則不如所想,會挫敗認賠兼趕著處理之餘再疊上難過自責。
接著如果要生一個孩子的話,我的回文中有提過了,
會有生產前後會有大的支出跟後續養育的費用。
以目前來看,孩子學齡前的生活不成問題,
但卡得很緊,需要仰賴雙薪收入的穩定。遇到調整的需求時彈性較低。
接下來 35-45 是職涯累積的精華期,也大約是上一輩的退休期。
不管是職涯的更替,
或是原生家庭可能會開始需要你們回去處理事務或照顧自己的父母。
這些都會讓整個家庭的資源(金錢、時間、其他)比較吃緊。
以及還沒有提到你們的退休,以目前資訊來看,無從判斷起。
記得要試著算一算,
不然純以現在的每年結餘來看,不計入另外的退休金,
應該是不太夠兩個人退休的。
目前高雄的中低收入戶標準是 21,629/月
假如一切年順如常,沒有戰爭或極端技術突破,CPI 照表抄課一年 2%,
距離退休大概還有 30 年,屆時的基本開支大概會是現在的兩倍。
也就是 43k/月,50 萬/年/人
4% 法則概算,至少一個人也要有 1250 萬的退休時總資產。
如果有一次領完的退休金就算進去 1250 萬,
如果是每月領就從前述 43k 減去後再重新用 4% 概算。
結語:
因為資訊不全(有漏記?),建議還是保守點,再多抓點緩衝。
房貸部份,請務必做功課跟聯繫業務窗口,確認真的辦得下來,
否則千算萬算都不及,只看網路試算卻沒法辦。
最後,目前的規劃只能看見近 10 年左右生活不成問題,
但更長遠的 20-30 年後,資訊量頗不足,無法判斷。
資訊不完全揭露給網路上的過路人,完全可以理解。
只要最終注意誠實面對自己的開支即可。
以及如果你同意的話,我想把這封信的內容也 po 到版上供其他人參考。
謝謝
※ 引述《normangood (康寶)》之銘言:
: n大您好,我是原po,我的固定支出如下面照
: 片所述,不知道這樣子費用算是低估嗎?
: 這是目前為止估算的情況。
: 裡面包含所有事項。
: https://i.imgur.com/PAD0wPV.jpg
: 再者,當時我們規畫是想透過房地產槓桿操作
: 將資產分做兩部分,一部分出租,一部分自主
: 等時間到了,將房子處分掉,假如股市低點,
: 分批買進,假如想降低貸款,就還另一間房貸
: 。很開心聽到是可以生活的,因為生活周遭朋
: 友聽到40年房貸,每個人都勸阻,說債留子
: 孫,但是對我而言,再通貨膨漲的趨勢下,房
: 地產長期而言還是會慢慢墊高,我們能做的是
: 將貨幣購買力,透過房地產鎖住,不要貶值太
: 兇,況且買的地點也已經考量過,都是算有人
: 口數的地方(高雄鳳山、屏東市),因此考慮
: 再三,才才沙盤推演。那麼我們唯一能做的就
: 是開源,再節流,我始終相信,有錢人是儲蓄
: 跟長期投資(股票我也以大盤指數為主)。那
: 請問N大是否有什麼建議或改進可以指點小弟
: 嗎?
作者: LTpeacecraft (集氣是需要時間的...)   2022-07-11 17:50:00
感謝分享
作者: parrossa (parrossa)   2022-07-12 08:56:00
謝謝分享
作者: tony2285 (yo zero)   2022-07-12 10:37:00
感謝分享 推
作者: youngkai (年輕人)   2022-07-12 19:51:00
作者: nyc0125 (乃)   2022-07-18 12:09:00
更新:原 PO 於後續信件來往中檢視了自己的支出,發現有低估的狀況(是很棒的覺察)。於是我有調整我的結論:有數字執行上的可行,但幾乎沒有緩衝;以及兩年短程內會有現金急用的狀況(交屋與生育),要找到方法處理。因為人身後援與市場理解因家庭而異,所以說不定現有資訊招致的缺少緩衝以及現金急用的狀況,在原 PO 身上不成問題,就由得原 PO 自行判斷定奪。

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