Re: [閒聊] 收租投報到底算不算槓桿?

作者: dragontwo (Be A Man !)   2020-10-13 09:07:48
※ 引述《BMW220i (BMW220i)》之銘言:
: 很多人算法就是 年收租金-利息-持有成本/頭期
: 但也很多人說槓桿不能算進去
: 直接收租/總價
: 這樣算的話除非特別按建不然頂多3~4%吧
: 大家覺得怎樣算比較適當呢?
投報用本金算比較好,房地產的槓桿價值不看問題就大了,
每個人都有自己的舉債能量,一部份算是國家送你的(首購),
政府/銀行都有很多首購,租稅優惠,不用,不就等於白白浪費。。。
計算例:
買100元老公寓,通脹2.5%,10年後漲到130元,
租金毛投報率2.5%(2.5元),利息1.5%(1.5元),
本金20元。貸8成。過程還得本金用抓10年平均約10。
10年後出售投資報酬率:
獲利=130-100+2.5*10-0.75*1.5*10=43.75
本金=20+10=30
報酬率=145%
平均每年=14.5%
CAGR=9.3%
複合投報9%,平均14%,還ok啦,
如果一開始就買比市價低5%~10%,就又更爽了,
爽在幾年之後可以重新貸款,把本金再降低,投報又更高。
房地產投資本來就是借貸的遊戲,
不用本金算投報怎麼會準呢?
作者: Ischolar (happy new year)   2020-10-13 19:02:00
通脹2.5%,房貸1.5%根本不會存在於真實世界,你當銀行傻子
作者: dragontwo (Be A Man !)   2020-10-13 21:31:00
對對對,歐洲/日本不在這世界上,他們的銀行都傻子
作者: Ischolar (happy new year)   2020-10-14 00:08:00
日歐通脹有比貸款利率高嗎?
作者: labbat (labbat)   2020-10-14 00:35:00
增貸怎麼可能降本金 利息繳一繳比較實在

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