Re: [閒聊] 高持有稅對於抑制房價漲勢似乎很有限

作者: ceca (生活藝術大師 ￾ N)   2020-05-19 21:53:09
高持有稅不代表房價不會漲.
是這樣子.
我們假設利率是固定,條件環境都一樣的狀態.
持有稅單位是1的時候,房價是100單位.
因為公式是 出租投報 vs 持有成本+房貸利率.
所以持有稅單位如果是2的地方,房價單位可能是70.(因為有利率參數,所以不會是50)
持有稅如果拉到3,那房價可能是50.
但是當今天利率下降...
無論你持有稅是1 還是2 還是3.
大家都要漲...
當然啦,1會漲最多,可能漲到150,3會長最少,可能才漲到60.
理由一樣是因為參數問題.
同樣的如果租金上漲.
那1,2,3也都會漲.
所以說,美國持有稅那麼重,1.5~2%.
但為啥這幾年美國房價還是噴到天上去.造成滿地遊民和50歲還住媽媽家的米國尼克族.
就是因為,利率大幅下降+熱錢爆多+租金被炒作.
另外持有成本高的地方,自有房屋率會低.
尤其是大都市最明顯,歪國高自有率大多都在鄉下,大都市附近租屋率其實都很高.
這扯到持有風險的問題,壓了一大筆錢+高額稅金,會讓上班族有龐大壓力.
租屋的話,當壓力過大,大不了就搬家就好,會比較自由.
那...這麼多房子,自有率低,不就代表財團和有錢人手上房子多?不然房子在誰手上?
因此在美國不動產的投資特質更明顯,流動性更高,因為很多都是投資人買來轉去.
也因此,美國不動產對任何利多利空的反應,都會快很多,因為市場是資本家主導.
台灣這種自有率過高,自住戶市場的地方,反過來就是對很多影響都很遲鈍.
因此,持有稅高低,跟房價漲不漲是沒有關係的.
最多影響漲幅比率..
日本房價崩盤是,他本來持有稅跟台灣一樣都超級低,他自己改成超級高.
自然他的房價要從新定義基礎價格在哪...再用那個價格做基點,而開始漲跌.
另外,中國是少數持有成本比台灣還低的地方..XD
作者: howardcd (擬蛇龜)   2020-05-19 22:02:00
有西卡就給推
作者: aloness (aloness)   2020-05-19 23:15:00
日本最後那段講錯了,可以考慮刪掉廣場協議在本版也是常識,純提醒基本上你的論點以台灣經驗來講沒有問題,只有日本這反例變數太多,所以只是給您建言版上才在講東京房價又在成長,其實跟美國如出一轍,高持有成本反而是拉大了市區跟郊區的差距,越核心越不受影響
作者: Hughlo (lo)   2020-05-19 23:35:00
最後一句話才是重點 持有稅上升基礎價格會大幅降低但是總成本不見得低 風險也上升 因此大企業才能玩不過這樣未必不好 只要企業繳稅能補助都市的租房者
作者: aloness (aloness)   2020-05-19 23:41:00
呃…不是這個意思,利率才是影響最大,也可以說是這三十年來房價成長最大主因,這根本關連到每個月的固定支出
作者: Hughlo (lo)   2020-05-19 23:41:00
再說 與其散戶持有世代累積資產 不如集中給上市企業 大家都能買股入場 共享利潤
作者: aloness (aloness)   2020-05-19 23:42:00
眾所皆知實質受薪根本沒啥成長,也就是每月所得支配分佈比率都沒什麼變
作者: nikepuppy (nikepuppy)   2020-05-19 23:44:00
為什麼每次CECAPO文總會有人出來針對你呢??
作者: aloness (aloness)   2020-05-19 23:44:00
假定一樣揹2萬5的月房貸支出,總貸款額度1%跟8%可能就差了2~3倍
作者: Hughlo (lo)   2020-05-19 23:44:00
利率+稅=持有成本 都重要 可是世界都低利 無法抵抗
作者: nikepuppy (nikepuppy)   2020-05-19 23:45:00
等到CECA發文再出來講一堆 也可以針對網友PO自己發表
作者: aloness (aloness)   2020-05-19 23:45:00
換言之,一樣的房貸月繳負擔,你能貸的額度也就拉了2倍到3倍
作者: Hughlo (lo)   2020-05-19 23:45:00
提高持有稅是國家唯一可能實現的方式
作者: Hughlo (lo)   2020-05-19 23:46:00
但是結果就很可能變成ceca說的
作者: aloness (aloness)   2020-05-19 23:46:00
我不是開篇推就贊同了嘛=_=
作者: nikepuppy (nikepuppy)   2020-05-19 23:46:00
反之這種針對性強的推文 我個人是當屁在看
作者: aloness (aloness)   2020-05-19 23:49:00
企業持有…存在另一個問題就是企業的營所稅比個人持有普遍多太多,一般人持有是抵所得,企業的營收卻反QO卻反過來要先申報 17%營所稅,但租金要轉嫁卻也得看租客的所得分佈一來一往,就算是一堆轉做土地開發的,像三發地產或中連集團,其實也還是維持在土地利益為主,其租賃的主要收入對象也不是個體戶,而是公司行號
作者: Hughlo (lo)   2020-05-20 00:01:00
樓上意思是說 企業覺得出租給個人不賺?那就是租金太低 這又是因為持有成本低導致的把個人持有成本弄高 讓企業持有房能抵一點稅 就有企業會玩了
作者: aloness (aloness)   2020-05-20 00:14:00
不大賺,一個是承租能力多不是個體戶能承擔的能力,個體戶也不多這種需求ceca講的並沒有錯,是跟利率有關,是您的回文誤解成持有稅…其實他開篇就講跟持有稅沒關聯隨便講,汐科大樓幾乎都是租賃市場,但這裡的出租生態並不適合給自然人承租,還不如用公司名義租,支出可沖帳
作者: Hughlo (lo)   2020-05-20 00:18:00
所以就是制度不利於企業再租給個體戶啊...
作者: aloness (aloness)   2020-05-20 00:20:00
又或是像中連在高雄民族路原持有的調度場,這麼大的空地自然是租給有需要的公司行號,租金才好談,個體戶無需求租這種地
作者: Hughlo (lo)   2020-05-20 00:21:00
基礎價格變低 房價就會大幅修正 你要說「相對於」基礎價格的漲跌 那當然跟持有稅無關 問題是房價的修正算不算是抑制房價漲勢?
作者: aloness (aloness)   2020-05-20 00:33:00
是的,您的說法正確,但房價如何修正?從2012~16來看,歷經了奢侈稅,房地合一這兩大變革,這兩大變革都是針對短期交易加大稅收來抑制炒作熱度
作者: missin (EVO)   2020-05-20 01:24:00
實價課稅也是應該要推的~ 看看稅率會變成多精美
作者: sdhpipt   2020-05-20 08:38:00
中國大陸現在好像還沒有房產稅 所以說成本就是小區管理費
作者: piliwu (Love Ciroc!)   2020-05-20 15:58:00
房地合一已經實價課稅了

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