Re: [請益] 請給小弟一個建議

作者: jamo (hi)   2020-05-13 02:16:16
※ 引述《ICHBINMANN (偶像路線!!)》之銘言:
: 小弟是自行開業律師,目前辦公室是承租的,租金非常低(屋主佛心不缺錢)
: 但小弟自行開業七八年了,事務所人數增加許多,現有空間已無法容納
: 簡單來說,我已經無法再多請任何一個人,因為沒位置給他坐
: 多年來一直有要遷移的想法,但具體作法反反覆覆無法下決定,想請各位給建議
: 目前是還不到急迫的情況,所以才能讓我反覆猶豫
: 本身我們這個行業的特性,沒啥過路客,當事人都是慕名而來
: 所以,不見得需要在大路邊或店面
: 但因為我們事務所人數不少,多數員工都是開車,當事人來找我們九成九也是開車
: 雖然不見得一定要店面,但小巷子多數停車困難,也怕難找,目前我的方案有三個
: 方案一 買預售或新成屋(五年內),店面,預算約三千萬
: 優點是一次到位,雖然需要裝修,但應該會快很多,而且貸款可以貸好貸滿
: 自備資金比較不需要太多
: 缺點就是費用太高,而且我是用來做辦公室,建商不管配多好的建材、廚具、衛浴
: 對我來說都是垃圾,因為根本用不到,換言之,就是白花預算在這裡
: 而且要拆也不是(因為都是錢),但不拆,很多時候住家的考慮跟辦公室就不同
你這個方案列的缺點人家有說裝潢可以退回給建商
但你也知道裝潢根本沒多少
所以我不懂這個選項的真實缺點是啥
要我看就是律師其實不需要店面
用店面當辦公室機會成本比較高
: 方案二 買土地自建,預算大概要兩千二
: 優點是可以蓋出自己喜歡的樣子,空間規劃、還有配備都不會有不需要的東西
: 因為自己買土地自建,有考慮養地的概念
: 所以,會希望找四十到六十坪左右的土地 面寬則是依坪數,至少要五米五到十一米
: 土地成本可能將近兩千萬,主建物我是打算蓋文青風的鐵皮屋
: 主要是因為將來我退休不做了,希望可以直接把土地賣給建商,所以不想有難拆的建物
: 缺點就是,土地貸款成數跟利率都會差一點
: 加上我打算蓋鐵皮屋,鐵皮屋可能根本無法貸款,自備資金需要比較多
這個選項的真正缺點其實是建物折舊太高
我看過的自地自建嘴上都說我怎樣怎樣就好
實際上規畫起來都不是那麼回事
預算暴衝一倍都是很常見的
偏偏自地自建的人通常主觀有點強
到時候要脫手要找認可建物的買家難找
所以最後都等於賣地,建物幾乎都是半買半相送
: 方案三 找年紀大一點價格約一千三到一千五的中古屋
: 缺點就是屋齡舊,通常都是連棟一起蓋,我外觀再怎麼拉皮,旁邊建物還是醜
: 優點是,就算拉皮裝修要花錢,應該是最省錢,而且裡面東西都舊的
: 重新裝潢成辦公室,整個大拆魔改也不會心疼
這應該是最優解,好買好賣不賠錢,進可攻退可守
: 我心裡最希望方案二,但最近土地價格太高,讓我覺得沒有這個價值
: 而且先不管有沒有這個價值,最大的問題是我找了一年,我可接受範圍的土地
: 面積符合條件的很多,但面寬符合我條件的幾乎沒有
: 而且買地加建屋,整個過程不知道要拖多久
: 雖然感情上覺得這個方案最棒,但我沒時間可以這樣拖下去找到適合的標的
: 至於方案一跟二,內心很掙扎,一個省錢、一個門面好看
: 三個方案讓我無法決定,想請問各位的意見
: 很感謝大家的意見,但最重要的是跟我說你的選擇跟原因啊,覺得2很差無所謂,也告訴
: 小弟那怎樣比較好啊
你的決策就不動產專業角度來看很矛盾
辦公室用店面是非常浪費的,但你方案一沒考慮這點
讓你去租高檔 office 你又嫌租金貴,但其實台灣租金投報並不高
(你方案一預算3000萬,鄉下地方店面租金投報抓個4%就好,
有比你租辦公室便宜??)
所以辦公室那麼貴很顯然有其他的附加價值(新,漂亮)只是你不認同
問題你在 cp 最高的方案三又各種嫌棄舊房子跟不美觀
所以我也不知道該怎麼給你建議,因為你提的點各自互相矛盾
看不出來你真正在意的是甚麼
只能說你是看感覺行事的人,這種就是上網隔空抓藥
我建議你把嫌貴的 office 租金資料,方案一二三最接近你需求的案件資料
包含建商給你的建築條件都列出來,才比較有可能獲得真正有用處的建議
不然就是只能得到各種通靈式的感覺建議文
作者: aloness (aloness)   2020-05-13 10:05:00
其實他最傷腦筋的是交通,便宜又適合還要好停車的點,要去安平地院要經過中華西路,健康路,都很塞…如果把範圍擴大到和緯路或永成路,選擇會多出不少
作者: SweetLee (人生如戲)   2020-05-13 11:47:00
很多行業有群聚效應 那邊就一堆律師事務所

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