謝謝L大回覆
就需求而言，目前移轉的這筆房產未來還是會賣掉
(樓下就是新堀江商圈，很不適合居住)
以這個目標來說，應該是先賣再贈
但這方法還在跟家母討論
因此現在仍擬定先贈再賣的方式
希望也能趁機學習房產跟稅務處理的知識
以下分段回覆
※ 引述《lai517 (：）)》之銘言：
: ※ 引述《oops5566 (哎呀56)》之銘言：
: : 目前家母名下一筆房產預計移轉於我
: : 昨天去查詢現值後，相關稅額如下：
: : 房屋現值：43萬
: : 土地現值：380萬
: : 房屋貸款：75萬
: : (可能再增貸60萬來支付稅金並相對壓低贈與稅)
: : 主要問題在於土地增值稅的部份
: : 採以一般用地(贈與)課110萬
: : 採以自宅用地(買賣)課32萬
: : 因此初步擬定採用一生一屋(次)方式(註1)
: : 於地政以買賣登記，於國稅申報贈與
: : 大致計算稅金結構應是如下：
: : 房地423萬現值-75萬房貸-60萬增貸-220萬免稅=6.8萬贈與稅
: : 契稅2.6萬
: : 以買賣用途登記移轉：32萬
: : 合計：41.4萬
: 貸款部分如果要以『附有負擔之贈與』來節贈與稅，必須把該筆貸款抵押權的債務人，
: 做權利內容變更為你，才可以當扣除額。實務上銀行常常不願意配合變更，
: 銀行都希望你重新申貸。既然要貸款了當然是貸好貸滿囉！
請問銀行希望重新申貸的原因為何？
是否為考量新舊債務人個別信用狀況、還款能力
以及最重要的利息計算？
: 可能方案如下：
: 1.跟媽媽簽一份買賣契約書，價金為43+380＝423萬
: 2.簽約款寫10萬，並實質匯款支付給母親（這個動作是做給銀行看的，銀行要看到金流）
: 3.備證用印款0，完稅款220萬（向國稅局申報該筆款項為母親免除你的債務，試同贈與）
: 4.尾款193萬，以你的名義向銀行申辦貸款支付。
: 5.總計母親會拿到10頭款+193尾款-75還房貸-32土增稅＝96萬現金
: 6.2018年1月2日，媽媽再把96萬以現金贈與給你，並向國稅局申報（贈與稅為0）
: 費用：土增稅32萬、贈與稅0、契稅2.6萬、印花稅地政規費抓1萬
根據L大的建議，以我的理解是將這筆房產以買賣移轉
但在買賣的金流上拆分處理，流程上的問題如下
1.簽約款、備證用印款、完稅款等，需在什麼階段進行？
2.原先75萬貸款部分會如何影響此方案？
: 但是這樣的作法，未來你要賣的時候會有高額的房地合一稅，因為你的取得成本為423萬
: 如果賣的時候是1000萬，未來房地合一稅會是（1000-423）*（依持有年數10～45％）
: 房地合一請參考http://event.393citizen.com/estate2015/
以現值423萬來看，我其實搞不太懂
房屋本身是住宅，雖然一樓有店面
但周邊實價登錄成交價約500萬上下
樓上鄰居掛480萬賣了一年還賣不掉
都是被土地現值給墊高
真心想知道
一平方米現值24.5萬是什麼概念？
: 如果能力夠的話，會建議這次買賣價起碼要做到市價（假設1000萬）
: 建議的方案如下：
: 1.跟媽媽簽一份買賣契約書，價金為1000萬
: 2.簽約款寫10萬，並實質匯款支付給母親（這個動作是做給銀行看的，銀行要看到金流）
: 3.備證用印款0，完稅款220萬（向國稅局說明該筆款項為免除債務，試同贈與）
: 4.尾款770萬，以你的名義向銀行申辦貸款。（貸款若不足770萬，自己用現金補足）
: 5.總計母親會拿到10頭款+770尾款-75還房貸-32土增稅＝823萬現金
: 6.2018-2021年，每年媽媽以現金贈與220萬給你，並向國稅局申報（贈與稅為0）
做到1000萬的方案
基本上就是把金流放大到貼近市價
藉以縮減取得成本過低造成的稅務
是這樣嗎？
: : 想請問板友，這樣的想法是否可行？
: : 未來如有售出考量是否有需要注意之處？(註2)
: : 懇請板友建議，願文其詳
: : 謝謝！
: : 註1：
: : 家母手上有三筆房產，土增稅最高的是我這一筆
: : 因為是商圈內(土地公告現值24.5萬/平方米)
: : 但實際上卻是公寓住宅，感覺是被一樓店面給墊高
: : 所以想要用一生一屋(次)的方式來將稅
: : 註1-1：
: : 上面說到的一樓店面也是家母的，但因持有期間較短
: : 所以土增稅分別為20/40萬
: : 且未來可能以遺贈方式交給我跟妹妹
: : (真的有妹妹！)
: : 註1-2：
: : 第三筆是目前母親自住，也預計移轉給我妹妹(真的有妹妹！)
: : 持有期約10年不算長，且現值低於前項
: : 但移轉方式未定
: : 註2：
: : 承註1，因為在商圈內的住宅真不適合居住
: : 所以我自己規劃在兩年後售出，另外自購
謝謝！