Re: [請益] 二親等間房產移轉節稅(土增稅)

作者: lai517 (:))   2017-09-28 09:51:01
※ 引述《oops5566 (哎呀56)》之銘言:
: 目前家母名下一筆房產預計移轉於我
: 昨天去查詢現值後,相關稅額如下:
: 房屋現值:43萬
: 土地現值:380萬
: 房屋貸款:75萬
: (可能再增貸60萬來支付稅金並相對壓低贈與稅)
: 主要問題在於土地增值稅的部份
: 採以一般用地(贈與)課110萬
: 採以自宅用地(買賣)課32萬
: 因此初步擬定採用一生一屋(次)方式(註1)
: 於地政以買賣登記,於國稅申報贈與
: 大致計算稅金結構應是如下:
: 房地423萬現值-75萬房貸-60萬增貸-220萬免稅=6.8萬贈與稅
: 契稅2.6萬
: 以買賣用途登記移轉:32萬
: 合計:41.4萬
貸款部分如果要以『附有負擔之贈與』來節贈與稅,必須把該筆貸款抵押權的債務人,
做權利內容變更為你,才可以當扣除額。實務上銀行常常不願意配合變更,
銀行都希望你重新申貸。既然要貸款了當然是貸好貸滿囉!
可能方案如下:
1.跟媽媽簽一份買賣契約書,價金為43+380=423萬
2.簽約款寫10萬,並實質匯款支付給母親(這個動作是做給銀行看的,銀行要看到金流)
3.備證用印款0,完稅款220萬(向國稅局申報該筆款項為母親免除你的債務,視同贈與)
4.尾款193萬,以你的名義向銀行申辦貸款支付。
5.總計母親會拿到10頭款+193尾款-75還房貸-32土增稅=96萬現金
6.2018年1月2日,媽媽再把96萬以現金贈與給你,並向國稅局申報(贈與稅為0)
費用:土增稅32萬、贈與稅0、契稅2.6萬、印花稅地政規費抓1萬
但是這樣的作法,未來你要賣的時候會有高額的房地合一稅,因為你的取得成本為423萬
如果賣的時候是1000萬,未來房地合一稅會是(1000-423)*(依持有年數10~45%)
房地合一請參考http://event.393citizen.com/estate2015/
如果能力夠的話,會建議這次買賣價起碼要做到市價(假設1000萬)
建議的方案如下:
1.跟媽媽簽一份買賣契約書,價金為1000萬
2.簽約款寫10萬,並實質匯款支付給母親(這個動作是做給銀行看的,銀行要看到金流)
3.備證用印款0,完稅款220萬(向國稅局說明該筆款項為免除債務,試同贈與)
4.尾款770萬,以你的名義向銀行申辦貸款。(貸款若不足770萬,自己用現金補足)
5.總計母親會拿到10頭款+770尾款-75還房貸-32土增稅=823萬現金
6.2018-2021年,每年媽媽以現金贈與220萬給你,並向國稅局申報(贈與稅為0)
: 想請問板友,這樣的想法是否可行?
: 未來如有售出考量是否有需要注意之處?(註2)
: 懇請板友建議,願文其詳
: 謝謝!
: 註1:
: 家母手上有三筆房產,土增稅最高的是我這一筆
: 因為是商圈內(土地公告現值24.5萬/平方米)
: 但實際上卻是公寓住宅,感覺是被一樓店面給墊高
: 所以想要用一生一屋(次)的方式來將稅
: 註1-1:
: 上面說到的一樓店面也是家母的,但因持有期間較短
: 所以土增稅分別為20/40萬
: 且未來可能以遺贈方式交給我跟妹妹
: (真的有妹妹!)
: 註1-2:
: 第三筆是目前母親自住,也預計移轉給我妹妹(真的有妹妹!)
: 持有期約10年不算長,且現值低於前項
: 但移轉方式未定
: 註2:
: 承註1,因為在商圈內的住宅真不適合居住
: 所以我自己規劃在兩年後售出,另外自購
作者: yungfup6 (Polymer)   2017-09-28 10:04:00
推一個
作者: hake13 (waters)   2017-09-28 10:48:00
請問我先每年贈100萬給小孩(已成年),還要去國稅局申報贈與稅嗎?謝謝
作者: oops5566 (哎呀56)   2017-09-28 12:12:00
報稅就是告訴國稅局贈與事實 然後國稅局再依事實課稅所以不管會不會被課稅 都要報稅 不知這樣理解是否正確?
作者: mimikstar (當貓的歲月)   2017-09-28 12:31:00
母親賣房獲利 若以舊制來說併入所得稅這樣有比較省嗎
作者: lai517 (:))   2017-09-28 13:56:00
母親持有這麼久,可用標準核定來認財產交易所得,非常低43萬*24%(苓雅區)=103200的所得
作者: ZxoF (學弟妹來系壘吧!!)   2017-09-28 16:38:00
現在贈與免稅額是220萬 每年給100萬不報也不會有人管你
作者: taoist9999 (鍵盤地政士)   2017-09-28 18:03:00
二樓,往遠一點想,將來小孩如果要買房子的話,有個資金來源證明是比較好的,建議還是申報會比較好。
作者: wabicone (我是孩子王)   2017-09-28 22:05:00
專業推
作者: taoist9999 (鍵盤地政士)   2017-09-29 00:48:00
這位網友,你真的回答得太多了。重點是原PO有沒有意識到房地合一稅的問題?還有他媽媽賣給他的時候,就得先繳房屋之財產交易所得了。

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