※ 引述《nengneng (黏黏)》之銘言：
如果你習慣因人廢言，
認為沒唸過法律系或地政系或作過貸款業務的人，就不能講法律，
對法律的理解都不如你，我剛好可以告訴你，念個台北商專去作催收的妹妹都比你清楚。
為了怕你再跳過內容直接攻擊回文者的適格性，
我剛好唸過法律系加起來九年多，第一個碩士是美國的LLM，
第二個碩士今年七月會從政大拿到，恰巧我是念財經法組，又恰巧我的論文寫的是不動產
為了怕你攻擊我的實務經驗，
我從94年10月執業律師至今。
: 版上很多人的觀念錯誤
: 或許是因為大家都不是念法律系或地政系
: 同時自己也沒有在操作貸款業務之故
: 以下僅就我自己對於房屋貸款的了解 稍做解釋
: 第一 房屋貸款是以房屋及土地設定抵押與銀行
: 所有權人變成抵押人 銀行變成抵押權人
: 倘若抵押人還不出貸款而構成違約時
: 抵押權人得將抵押物聲請法院拍賣
: 以拍賣所得清償抵押人之債務
: 問題在於 倘若抵押人仍積欠抵押權人三百七十五萬
: 但是拍賣所得僅有三百萬 怎麼辦呢
: 民法定得很清楚 就是以抵押物拍賣所得為清償的上限
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我不太清楚這是哪一國的民法規定，
據我對中華民國民法、德國民法、日本民法以及美國契約法與財產法的理解，
似乎從來沒看過這個規定。
你說民法定得很清楚，可否麻煩上一下全國法規資料庫剪下貼上，
讓大家看看眼界。
回到法律解釋，
貸款人跟銀行之間的債之關係是民法上金錢借貸契約
大二的民法債編總則有教，
債之消滅的原因有清償、提存、抵銷、免除跟混同（民法309條至344條）
請問擔保物權因為拍定而消滅關債權本身什麼事？
再請看大四通常會選修的強制執行法，強制執行法27條寫的清清楚楚
「債務人無財產可供強制執行，或雖有財產經強制執行後所得之數額仍不足
清償債務時，執行法院應命債權人於一個月內查報債務人財產。債權人到
期不為報告或查報無財產者，應發給憑證，交債權人收執，載明俟發見有
財產時，再予強制執行。
債權人聲請執行，而陳明債務人現無財產可供執行者，執行法院得逕行發
給憑證。」
明明拍賣完不足清償都會發給債權憑證，
將來債務人有財產時得隨時再聲請執行（例如前面有板友說的執行三分之一薪資）
你卻說拍賣完了就一筆勾消，看來你應該是沒修過強制執行法
: 因此少還的七十五萬就一筆勾銷
: 這是銀行在放貸時必須考量的風險
: 第二 有了上述的問題 銀行也不可能會全貸
: 因此一間房子倘若設定抵押五百萬 銀行通常只會借四百五十萬而已
: 那抵押物是如何設定呢 這是必須透過鑑價的
: 原則上大型的放貸 銀行會商請專業機構進行鑑價
: 小型放貸就自己處理了
: 不過上述設定抵押五百萬的抵押品 市價正常而言應該是六百萬或七百萬
: 也就是銀行一定以較為保守的方式訂定抵押品的價額
: 第三 接下來討論的是 雖然抵押品設定五百萬 市價七百萬
: 即便抵押權人還不出錢來 銀行只要把房屋賣掉就能滿足債權
: 看來似乎銀行的風險很小
: 但是房屋的市價是有波動性的 七百萬的房子有可能跌到三百五十萬
: 屆時銀行再怎麼賣 還是不夠還
: 這個倘若債務人仍按期給付款項 銀行是無權拍賣抵押品的
: 不過銀行有可能透過提高每期還款成數等方式
: 變相壓迫債權人還款
有種東西叫擔保維持率，還有種東西叫做擔保維持率不足時處分擔保品之權利
這個你應該有聽過
: 第四 接著第三項的討論 債務人原則上也不是笨蛋
: 倘若所持房屋市價僅三百五十萬 欠款卻有四百甚至四百五十萬時
: 誰會笨到繼續繳房貸呢 這時候就擺爛 讓房子給銀行拍賣
: 不管一次拍定 二次拍定 三次拍定
: 拍得三百五十萬 三百萬 甚至一百萬
: 債務人都不用再清償任何債務
實務上真的很多這種擺爛的人，銀行也都會列呆帳，
但是是因為這些人都把名下財產脫乾抹淨，銀行沒有辦法執行，
今天這些人如果膽敢到銀行存個五萬十萬塊，或是去用薪轉的地方工作
你再看看這個債務人「用不用清償債務」
把執行無實益的例子解釋成債權消滅無請求權，又是一次大開眼界。
: 債務人損失的 就是購屋的頭期款 跟各期繳納的房貸
: 這種情形在日本泡沫時代的時候時常可見
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