※ [本文轉錄自 home-sale 看板 #1SW9og-l ]
作者: Fujiwarano (???) 看板: home-sale
標題: [心得] 關於實價登錄之後的市場想法與建議
時間: Thu Mar 7 12:23:03 2019
實價登錄的制度實施後 買賣雙方可以透過查實價登錄
類似像查詢股票K線的方式開始可以簡單有效率的分析市場了
市場雖然陸陸續續還是有在成交
但是買賣雙方由於利益衝突的關係 立場也常常跟業務相左
彼此對仲介業務的不信任也造就了目前市況成交量低迷的情況
沒有買賣經驗的人會認為 少掉買賣雙方中間的仲介業務
光靠自售跟自己找屋主看屋就能夠成交?
事實上
只會出現類似長的像這樣的市場
https://lihi.biz/04AiI
賣方就是想賣高 想賣漲停價 買方就是想買低 就是想買低於實價(平盤價)的價格
這個矩陣的五檔資訊的建構
以現制來說 也是比較有在做功課
貼近市場認真的仲介業務透過他平常上班時間去累積交易資訊的仲介業務或像CECA這種
長期在市場買賣短期進出的投機客 自然而然會擁有的能力
其實仲介業務的工作 說穿了就是找到真的很想買或賣的客戶
去處理上述的五檔價差情況 買賣雙方都要花時間溝通 要求雙方各往中間移動調整出價
最後促成成交 然後收取搓合成交的服務手續費罷了
一般人會認為服務費一次性收取的費用很高
實際上是因為 在上述過程 出現一次成交案子獲取報酬收入的過程中
流失了太多的時間成本 資訊建構成本
以及帶看 委託不成熟客戶 過程中的隱沒成本所導致
而高專制無底薪 也是普遍為了因應店頭沒成交但仍然每個月支出經營開銷成本所導致
仲介業務並不像一般人工作那樣 投入時間上班八小時就能夠拿到八小時的薪水
就連業界兩大龍頭永慶與信義就算提供基礎的底薪 看起來好像很多
實際上也會因為高額的每日汽機車油錢開銷 談案子高鐵來回費用開銷 以及三餐外食開銷
手機費等開銷甚至完稅後 最後剩餘實拿的薪水金額可能不比一整天坐在辦公室的人高
實價登錄的出現
就像提供了買賣雙方該區域或該社區歷史的K線 讓各方參考判斷走勢用途
希望能夠加速買賣雙方決策的時間
但是缺少了對於價格認知或是買賣雙方的底線的互信基礎 造成市場仍然死水一攤
以現況來說 就算屋主已認知實價登錄的部分 希望以實價附近賣的時候
買方仍然是以想買便宜居多的心態
甚至電視名嘴還在誤導從實價登錄打幾折之類的方式引導買方出價出不會成交的價格
就長得像類似下圖這樣的情形
https://lihi.biz/rRIch
只要沒人去出價觸價達到屋主掛價的門檻價格
就不可能會成交
但買方在認知賣方掛價的過程中 取決於對業務的信任感 不如說 對人的信任感
畢竟直接買方對直接賣方談價格 也是破局居多的原因就是如此
從版上自售過的屋主發表過的感想也是會提到 遇到鄰居或親友出芭樂價的情形
最後還是認為交給仲介業務賣給不認識的人 也許都能賣比較他心目中理想的價格
而板上的很多買屋需求文
其實就長得很像下面的這張圖的情形
https://lihi.biz/XffHg
底下總是不缺版友跟著+1之類的 但賣方五檔卻是空空如也 沒有這種物件可以賣給他
大致上就類似這樣的情形
這樣的市場結構下要怎麼樣突破一攤死水的情況
個人認為 除非政府官方出手建構類似這樣的五檔呈現集合競價公示的買賣平台
(一般民間公司執行較易出現資金詐騙等弊端或民眾不信任與安全感的問題)
才能夠讓不信任任何人的買賣雙方提早認清事實
而不是只能靠屋主累積長期的售屋時間消耗折磨心態
或是買方長期的看屋時間消耗折磨心態
雖然仍然可能出現差距大的買賣雙方認知情形
還是需要仲介業務居中雙方協調溝通拉近彼此認知差距 才可能加速成交量的提升
這也是為什麼 仲介業務仍然不論在哪個時空之下 都會存活於市場上的理由
只是有沒有有遠見的政務官去提案這種事情?
政府願不願意做出這樣的政策性改變?
這樣的平行世界會不會出現? 那就莫宰羊了