[新聞] 北市拼「公保捐地制」落日,河川地換容積

作者: lolivo (丐幫幫主)   2017-05-19 19:09:03
1.媒體來源:
風傳媒 王彥喬
2.完整新聞標題:
北市拼「公保捐地制」落日,河川地換容積卻開暴利後門
3.完整新聞內文:
台北市近期就公園、既成道路等「公共設施保留地」,力拼全面走向「代金制」,但就在
柯文哲市府稱公保地「捐地換容積」制,產生諸多不可控亂象,有意任其於今年6月底全
面落日時,北市府卻已著手另一波河川區私地的「捐地換容積」制度籌備。河川區未來也
將可透過「捐地」給政府換得容積,在「公保地」捐地落日的當前,仲介也將順勢轉移至
「河川地」,恐掀起另一波市政府口中的「亂象」。此外,因財務短缺而改以「被創造出
來的容積」補償私地主,容積最終落入建商手中蓋建案,也可預見將持續加重城市容積負
載,加劇擁擠、都市防災、交通、容積失控等都市管理難題。
內政部於2014年完成修改《水利法》,根據該法第82條,水道治理計畫線或周邊土地,為
了作為河川治理與防洪需求,致無法使用之私有土地,應由政府徵收,但在尚未辦理徵收
前,得依照《都市計畫法》第83條以容積移轉的方式處理,也即所謂的「捐地換容積」制
度,而北市府曾於2002年統計,現有河川劃定區達108公頃。
政府以容積補償河川地,仲介、建商先買下獲暴利
簡言之,為了防洪保水等公眾利益,政府有義務在河川區的土地作容積的限制,但此作法
,不可避免地讓河川區的私地主在處分自有土地時,權利受到剝奪,政府基於對個人權利
的保護,按理應給予私地主補償,最直接的方式是由政府編列公務預算,「徵收」河川地
,但困於實務上公部門的財政困窘,因此,政府改將地主應得的補償以「容積」方式給予
。於是,政府鼓勵河川區的私地主,把手上的地「捐」給政府,換得「容積」作為補償。
但地主非建商,要容積做什麼?於是就出現了一群職業仲介,說服地主將手上的地轉賣給
仲介,仲介再賣給有容積需求的建商,改由建商「捐地」給政府,換得容積,再將手頭上
的容積灌加到新建案中。
而當中為外界詬病的是,在利益驅使下,建商往往會將容積加放到豪宅區地段,極大化每
單位容積可獲得的報酬,仲介身為買賣結構的一環,也更有誘因向地主們遊說賣地,特別
是在河川區捐地政策尚未上路,卻已可預知即將實施的當前,私地主往往會因獲得資訊的
速度沒有仲介來得快,淪為土地買賣關係中的弱勢方。
柯文哲市府積極推動公保地「全面代金制」,目的要讓「捐地換容積制」造成的暴利落入
中間人的問題消失,但河川地的「捐地換容積」如今又即將上路,形同政府在東邊關了一
扇門,西邊卻又再度打開。
一坪河川地可換一坪豪地,建商參與誘因大
對此,都發局話講得保守,不願正面承認將會有此現象,稱相關配套仍在規劃中,尚不完
備,但詢及台北市不動產公會、估價師公會,甚至是不動產融資業者,均認為仲介由公保
地轉移到河川區私地的現象,已可預見。
一名王姓不動產融資業者表示,不論是1坪河川地換1坪容積,或換更少的容積,對建商而
言,都有誘因參與河川區的捐地容移,因為建商會選擇將捐地換來的容積,疊加到利潤極
大化的地段與建案中,舉例言,1坪的河川地與1坪的信義區豪宅,兩者的價值相差極大。
他也認為,由於河川地的容移尚未上路,而公保地的捐地容移將落日,如此,仲介勢必轉
向,他們的訊息往往較地主來得快與充足,因此,若此時出手,恐讓不知情的地主遭誘以
低價賣地,過程中蒙受受損失。
不動產估價師公會理事長郭國任,就政府公布的「捐地-容積」換算公式表示,應在計算
公式中,代入「合理利潤」及「風險補貼」的考量,得出一個「有誘因」的「捐地換容積
」公式。而建商也會為了利潤極大化,選擇公式中「送出基地土地公告現值」大者,並試
著找到「接受基地土地公告現值」低者,讓最終得出的「接受基地移入容積」數值,盡可
能大。
對於河川地「捐地換容積」恐引來諸多亂象,都發局坦言還需要研議,也希望能比照公保
地,以「全面代金換容積」取代,但因事涉中央的《水利法》,修法將牽動全國,可能性
不高,因此,北市也不排除訂定自治條例或規則因應。
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作者: LucAngel   2017-05-19 19:13:00
內政部於2014年完成修改《水利法》,然後你找柯文哲算帳,把責任推給北市府?
作者: duo0518 (Kira)   2017-05-19 19:16:00
捐地換容積的洞不是水利法造成的嗎?
作者: YCLLZDBZM   2017-05-19 19:16:00
呵呵。
作者: duo0518 (Kira)   2017-05-19 19:17:00
內文也講了 北市想訂自治條例補洞
作者: rainny0 (雨天)   2017-05-19 19:48:00
努力的黑啊

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